ఇల్లు కొంటున్నారా? ఈ పత్రాలు చెక్‌ చేయకపోతే నష్టమే!

ఇల్లు కొనుగోలు చేయాలనుకున్నప్పుడు చాలామంది ముందుగా ప్రాంతం, బడ్జెట్‌, ఫ్లాట్‌ పరిమాణం, సౌకర్యాలు వంటి అంశాలనే పరిశీలిస్తారు. నచ్చిన ప్రాపర్టీ దొరికిన తర్వాత ధరపై బేరసారాలు, బ్యాంకు రుణం, అడ్వాన్స్‌ చెల్లింపులపై దృష్టి పెడతారు. అయితే ఈ ప్రక్రియలో అత్యంత కీలకమైన ఆస్తి పత్రాల పరిశీలన మాత్రం చాలాసార్లు వెనుకబడిపోతుంది. అదే భవిష్యత్తులో పెద్ద సమస్యలకు కారణమయ్యే అవకాశం ఉంది.

ప్రాపర్టీ బయటకు ఎంత ఆకర్షణీయంగా కనిపించినా.. దానికి సంబంధించిన యాజమాన్య హక్కులు, రిజిస్ట్రేషన్‌, అనుమతులు, బకాయిలు, నిర్మాణ అనుమతులు వంటి అంశాలు స్పష్టంగా లేకపోతే కొనుగోలుదారు ఇబ్బందుల్లో పడవచ్చు. అందుకే బుకింగ్‌ మొత్తం చెల్లించే ముందు, లేదా సేల్‌ అగ్రిమెంట్‌పై సంతకం చేసే ముందు కొన్ని ముఖ్యమైన పత్రాలను తప్పనిసరిగా పరిశీలించాలి.

విక్రేతకు నిజంగా అమ్మే హక్కు ఉందా?

సెకండ్‌హ్యాండ్‌ ప్రాపర్టీ కొనుగోలు చేస్తున్నప్పుడు మొదటగా పరిశీలించాల్సింది టైటిల్‌ డీడ్‌. ఆస్తిపై విక్రేతకు చట్టబద్ధమైన యాజమాన్య హక్కు ఉందా? గతంలో ఆస్తి ఎవరి పేరులో ఉంది? వారసత్వం, భాగస్వామ్యం, పవర్‌ ఆఫ్‌ అటార్నీ వంటి అంశాలు ఏమైనా ఉన్నాయా? అనే విషయాలను పరిశీలించాలి.

అవసరమైతే గత యాజమాన్య పత్రాలనూ పరిశీలించి టైటిల్‌ చైన్‌ స్పష్టంగా ఉందో లేదో న్యాయ నిపుణుడి ద్వారా ధ్రువీకరించుకోవడం మంచిది. కేవలం విక్రేత చూపించిన ప్రస్తుత డీడ్‌ను చూసి నిర్ణయం తీసుకోవడం ప్రమాదకరం.

రెరా రిజిస్ట్రేషన్‌ తప్పనిసరిగా చెక్‌ చేయాలి

కొత్తగా నిర్మిస్తున్న అపార్ట్‌మెంట్‌ లేదా ఇతర రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ప్రాజెక్టు అయితే సంబంధిత రాష్ట్ర రెరా రిజిస్ట్రేషన్‌ను పరిశీలించాలి. రెరా (RERA) చట్టం ప్రకారం, మినహాయింపులకు లోబడని ప్రాజెక్టులను సంబంధిత రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ వద్ద నమోదు చేయకుండా ప్రచారం చేయడం, బుకింగ్‌ తీసుకోవడం లేదా విక్రయించడం అనుమతించబడదు.

రెరా పోర్టల్‌లో ప్రాజెక్టు రిజిస్ట్రేషన్‌ నంబర్‌, ప్రమోటర్‌ వివరాలు, ప్రాజెక్టు స్థితి, అనుమతులు, పూర్తి చేయాల్సిన గడువు, వెల్లడించిన ఇతర వివరాలను పరిశీలించవచ్చు. రెరాలో ప్రాజెక్టు రిజిస్ట్రేషన్‌ ఉందని మాత్రమే చూసి ఆగిపోకుండా, పోర్టల్‌లో ఉన్న వివరాలు విక్రేత లేదా బిల్డర్‌ చెబుతున్న సమాచారంతో సరిపోతున్నాయా అనే విషయాన్ని కూడా చూడాలి.

అవసరమైన అనుమతులు ఉన్నాయా?

ప్రాజెక్టుకు సంబంధించి స్థానిక ప్రణాళిక, నిర్మాణ, మున్సిపల్‌ లేదా ఇతర సంబంధిత అధికారుల నుంచి అవసరమైన అనుమతులు పొందారా అనే విషయాన్ని నిర్ధారించుకోవాలి. ఆమోదించిన బిల్డింగ్‌ ప్లాన్‌, లేఅవుట్‌, ఇతర వర్తించే అనుమతులు వంటి పత్రాలను పరిశీలించడం మంచిది.

బ్యాంకు హోమ్‌లోన్‌ మంజూరు చేసే ముందు తనిఖీలు చేసినప్పటికీ, బ్యాంకు ఆస్తిని ఆమోదించిందని మాత్రమే ఆధారంగా చేసుకుని కొనుగోలు నిర్ణయం తీసుకోవడం సరైంది కాదు. రుణదాత పరిశీలనకు అదనంగా కొనుగోలుదారు స్వయంగా లేదా స్వతంత్ర న్యాయ నిపుణుడి సహాయంతో డాక్యుమెంట్‌ వెరిఫికేషన్‌ చేయించుకోవాలి.

ఆస్తిపై బకాయిలు లేదా వివాదాలు ఉన్నాయా?

ఆస్తిపై ఇప్పటికే రుణం, మార్ట్గేజ్‌, అటాచ్‌మెంట్‌ లేదా ఇతర నమోదైన హక్కులు/బాధ్యతలు ఉన్నాయా అనే విషయాన్ని తెలుసుకోవడం చాలా ముఖ్యం. ఇందుకోసం ఎన్‌కంబరెన్స్‌ సర్టిఫికేట్‌ (Encumbrance Certificate - EC)ను పరిశీలించడం ఉపయోగపడుతుంది.

ఈసీ ద్వారా సంబంధిత రిజిస్ట్రేషన్‌ రికార్డుల్లో నమోదైన లావాదేవీలు లేదా కొన్ని రకాల బకాయిలకు సంబంధించిన సమాచారం తెలుసుకునే అవకాశం ఉంటుంది. అయితే ఈసీ ఒక్కటే అన్ని రకాల న్యాయ వివాదాలకు పూర్తి రక్షణ కాదని గుర్తుంచుకోవాలి. కోర్టు కేసులు, వారసత్వ వివాదాలు లేదా నమోదుకాని హక్కులు వంటి అంశాల కోసం ప్రత్యేక న్యాయ పరిశీలన అవసరం.

సేల్‌ అగ్రిమెంట్‌ను పూర్తిగా చదివిన తర్వాతే సంతకం

ఇంటి కొనుగోలులో మరో కీలక దశ అగ్రిమెంట్‌ ఫర్‌ సేల్‌. చాలామంది ఆస్తిని ఎంపిక చేసేందుకు వారాలు, నెలలు కేటాయించినా.. ఒప్పందాన్ని మాత్రం తొందరగా చదివి సంతకం చేస్తారు. 
కానీ ఒప్పందంలో మొత్తం ధర, చెల్లింపుల షెడ్యూల్‌, స్వాధీనం తేదీ, ఆలస్యమైతే చెల్లించాల్సిన పరిహారం, రద్దు నిబంధనలు, పార్కింగ్‌, ఇతర చార్జీలు, డిఫాల్ట్‌ పరిస్థితుల్లో ఇరు పార్టీల బాధ్యతలు వంటి కీలక అంశాలు ఉండవచ్చు. అర్థం కాని క్లాజ్‌ ఏదైనా ఉంటే సంతకం చేయడానికి ముందే వివరణ తీసుకోవాలి.

స్వాధీనం తీసుకునే ముందు ఓసీ, సీసీ చూడాలి

నిర్మాణం పూర్తయిన ప్రాపర్టీని కొనుగోలు చేస్తున్నప్పుడు ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేట్‌ (OC), కంప్లీషన్‌ సర్టిఫికేట్‌ (CC) వర్తించే చోట పరిశీలించాలి. భవనం ఆమోదించిన ప్రణాళికలకు అనుగుణంగా పూర్తయిందా, స్థానిక నిబంధనలకు అనుగుణంగా వినియోగానికి సిద్ధంగా ఉందా అనే విషయాలను నిర్ధారించుకోవడంలో ఇవి కీలకం. తాళాలు అందుకునే సమయంలో ఈ పత్రాల గురించి పట్టించుకోకపోతే, తర్వాత బ్యాంకు, మున్సిపల్‌ సంస్థ లేదా ఇతర అధికారిక ప్రక్రియల్లో ఇబ్బందులు ఎదురయ్యే అవకాశం ఉంది.

కొనుగోలు ముందు ఈ చెక్‌లిస్ట్‌ తప్పనిసరి

🔹 టైటిల్‌ డీడ్‌, గత యాజమాన్య పత్రాలు
🔹 విక్రేతకు ఉన్న చట్టబద్ధమైన అమ్మకపు హక్కు
🔹 ఎన్‌కంబరెన్స్‌ సర్టిఫికేట్‌ (EC)
🔹 రెరా రిజిస్ట్రేషన్‌, ప్రాజెక్టు వివరాలు
🔹 ఆమోదించిన బిల్డింగ్‌ ప్లాన్‌, అవసరమైన అనుమతులు
🔹 సేల్‌ అగ్రిమెంట్‌లోని అన్ని నిబంధనలు
🔹 వర్తించే చోట ఆక్యుపెన్సీ, కంప్లీషన్‌ సర్టిఫికేట్లు
🔹 పెండింగ్‌ రుణాలు, పన్నులు, మెయింటెనెన్స్‌ లేదా ఇతర బకాయిలు
🔹 నిర్మాణంలో ఉన్న ప్రాజెక్టు అయితే రెరాలో చూపిన టైమ్‌లైన్‌, వెల్లడించిన ప్రాజెక్టు వివరాలు

చివరగా ఇల్లు కొనడం అంటే నచ్చిన ఫ్లాట్‌ను ఎంచుకుని అడ్వాన్స్‌ చెల్లించడం మాత్రమే కాదు. ఆస్తి చట్టబద్ధంగా, ఆర్థికంగా, నిర్మాణపరంగా సమస్యలేమీ లేకుండా ఉందని నిర్ధారించుకోవడం కూడా కొనుగోలులో అంతే ముఖ్యమైన భాగం. పత్రాల పరిశీలనకు ముందే పెద్ద మొత్తంలో డబ్బు చెల్లించకుండా, అవసరమైతే స్వతంత్ర ప్రాపర్టీ లాయర్‌ లేదా న్యాయ నిపుణుడితో డ్యూ డిలిజెన్స్‌ చేయించుకోవడం భవిష్యత్తు సమస్యల నుంచి కొనుగోలుదారును కాపాడుతుంది.