Model Tenancy Act: పక్కాగా అద్దె విధానం

న్యూఢిల్లీ: యజమాని, కిరాయిదారుల ప్రయోజనాల పరిరక్షణ లక్ష్యంగా రూపొందిన చట్టం... ‘మోడల్‌ టెనన్సీ యాక్ట్‌’కు కేంద్ర కేబినెట్‌ ఆమోదం తెలిపింది. పలు కీలక సంస్కరణలతో కూడిన ఈ నమూనా చట్టానికి బుధవారం ప్రధానమంత్రి నరేంద్ర మోదీ అధ్యక్షతన జరిగిన కేంద్ర మంత్రిమండలి భేటీలో గ్రీన్‌ సిగ్నల్‌ లభించింది. వివాదాల సత్వర పరిష్కారం కోసం జిల్లాల్లో ప్రత్యేక రెంట్‌ అథారిటీలు, రెంట్‌ కోర్టులు, రెంట్‌ ట్రిబ్యునళ్లను ఏర్పాటు చేయాలని ఈ చట్టంలో స్పష్టం చేశారు.

ఈ చట్టాన్ని రాష్ట్రాలు, కేంద్ర పాలిత ప్రాంతాలు యథాతథంగా అమలు చేసుకోవచ్చు. లేదా ఇప్పటికే తమ వద్ద అమల్లో ఉన్న సంబంధిత చట్టాలకు అవసరమైన మార్పులు చేసి, అమలు చేసుకోవచ్చు. దేశవ్యాప్తంగా ఆస్తులను అద్దెకు ఇవ్వడానికి సంబంధించిన న్యాయ ప్రక్రియలో ఈ కొత్త చట్టం ద్వారా సమూల మార్పులు వస్తాయని కేంద్ర గృహ నిర్మాణ మంత్రి హరిదీప్‌సింగ్‌ పూరి తెలిపారు. ఈ చట్టం రెంటల్‌ హౌజింగ్‌ను ఒక వ్యాపార మోడల్‌గా నిర్వహించే అవకాశం కల్పిస్తుందని, తద్వారా దేశంలో రెంటల్‌ హౌజింగ్‌ మార్కెట్‌ అభివృద్ధి చెందుతుందని ప్రభుత్వం ఒక ప్రకటనలో తెలిపింది.

అన్ని ఆదాయ వర్గాల వారికి అందుబాటులో, సమస్యలు లేని విధంగా అద్దె వసతి లభించేలా చట్టం రూపొందిందని వెల్లడించింది. 2011 జనగణన ప్రకారం దేశవ్యాప్తంగా, నగరాలు, పట్టణాల్లో దాదాపు కోటి గృçహాలు ఖాళీగా ఉన్నాయని హరిదీప్‌ సింగ్‌ పూరి వెల్లడించారు. కిరాయిదారులు ఖాళీ చేయరేమోనని, లేదా ఆక్రమించుకుంటారేమోనని, లేదా ఖాళీ చేయడానికి ఇబ్బంది పెడ్తారేమోనని భయంతో యజమానులు తమ ఆస్తులను అద్దెకు ఇవ్వడం లేదని గృహ నిర్మాణశాఖకు చెందిన ఒక అధికారి వివరించారు. ఈ తాజా చట్టంలో కిరాయిదారు, యజమానుల పాత్రను, హక్కులు, బాధ్యతలను స్పష్టంగా నిర్వచించినందున ఇకపై వారిలో ఈ భయాందోళనలు తొలగిపోతాయని భావిస్తున్నామన్నారు.  

ఈ చట్టం ప్రకారం..  
► నివాస సముదాయాల్లో కిరాయిదారు యజమానికి సెక్యూరిటీ డిపాజిట్‌గా గరిష్టంగా రెండు నెలల అద్దె ముందే చెల్లించాలి. అదే, వాణిజ్య సముదాయాలైతే ఆరునెలల అద్దెను సెక్యూరిటీ డిపాజిట్‌గా చెల్లించాల్సి ఉంటుంది.
► అన్ని కొత్త అద్దె ఒప్పందాలు ఇకపై కచ్చితంగా లిఖితపూర్వకంగా ఉండాలి. అలాగే, వాటిని సంబంధిత జిల్లా ‘రెంట్‌ అథారిటీ’కి సమర్పించాలి.
► ఇప్పటికే అమల్లో ఉన్న రెంటల్‌ అగ్రిమెంట్‌పై కొత్త చట్టం ప్రభావం ఉండదు.
► అద్దె, కాలవ్యవధులను పరస్పర అంగీకారంతో కిరాయిదారు, యజమాని నిర్ణయించుకోవాలి. లిఖిత పూర్వక ఒప్పందంలో ఆ విషయాన్ని పొందుపర్చాలి.
► యజమాని, లేదా ప్రాపర్టీ మేనేజర్‌ కిరాయిదారుల నివాసాలకు నిత్యావసర సదుపాయాలను నిలిపివేయకూడదు.
 

► అద్దె ఒప్పందం అమలులో ఉన్న సమయంలో కిరాయిదారును ఖాళీ చేయించకూడదు. ఒకవేళ ఒప్పందంలో సంబంధిత నిబంధన ఉంటే ఖాళీ చేయించవచ్చు.
► కిరాయిదారు నష్టపరిచినవి మినహా మిగతా నిర్మాణ మరమ్మతులు, రంగులు వేయించడం, పాడైన ప్లంబింగ్‌ పైప్‌ల మార్పు, విద్యుత్‌ వైరింగ్‌ తదితరాలను యజమానే చేయించాలి.
►  డ్రైనేజ్‌ క్లీనింగ్, విద్యుత్‌ స్విచ్‌లు, సాకెట్ల మరమ్మతులు, కిచెన్‌లో అవసరమైన రిపేర్లు, మరమ్మతులు, ధ్వంసమైన కిటికీలు, ద్వారాల గ్లాస్‌ ప్యానెళ్ల మార్పు, గార్డెన్‌ నిర్వహణ.. మొదలైనవాటిని కిరాయిదారు చేయాల్సి ఉంటుంది.
► కిరాయిదారు ఆక్రమణలో ఉన్న చోట యజ మాని ఏదైనా అదనపు నిర్మాణం చేయాలనుకున్నప్పుడు, దాన్ని కిరాయిదారు వ్యతిరేకిస్తే.. యజమాని జిల్లా రెంట్‌ కోర్టును ఆశ్రయించాలి.
 

► యజమాని ముందస్తు అనుమతి లేకుండా, కిరాయిదారు తాను అద్దెకు ఉన్న ప్రాంగణంలో ఎలాంటి శాశ్వత నిర్మాణాలు చేపట్టరాదు.  
► ప్రతీ జిల్లాలో రెంట్‌ ట్రిబ్యునల్‌గా జిల్లా జడ్జిని కానీ, జిల్లా అదనపు జడ్జీని కానీ హైకోర్టు సూ చనల మేరకు రాష్ట్ర ప్రభుత్వం నియమించాలి.
► రెంట్‌ కోర్ట్‌లో జిల్లా అదనపు కలెక్టర్‌ను కాని, తత్సమాన హోదా ఉన్న అధికారిని కానీ నియమించాలి.
► రాష్ట్ర ప్రభుత్వ అనుమతితో డిప్యూటీ కలెక్టర్‌ హోదాకు తగ్గని అధికారిని ‘రెంట్‌ అథారిటీ’గా జిల్లా కలెక్టర్‌ నియమించాలి.
► యజమానికి, కిరాయిదారుకు మధ్య వివాదం తలెత్తినప్పుడు.. మొదట రెంట్‌ అథారిటీని ఆశ్రయించాలి. అక్కడి పరిష్కారంతో సంతృప్తి చెందనట్లయితే, తరువాత రెంట్‌ కోర్టును, ఆ తరువాత రెంట్‌ ట్రిబ్యునల్‌ను ఆశ్రయించాలి.

► కిరాయిదారులను ఖాళీ చేయించే విషయంలో ఇబ్బంది పడే యజమానుల కోసం ప్రత్యేక నిబంధనలు రూపొందించారు. అద్దె ఒప్పందంలో పేర్కొన్న మేరకు ముందస్తు నోటీసు ఇవ్వడం సహా అన్ని నిబంధనలను పాటిస్తూ ఖాళీ చేయాలని యజమాని కోరినప్పటికీ కిరాయిదారు ఖాళీ చేయనట్లయితే.. అలాగే, ఒప్పందం కాలపరిమితి ముగిసినప్పటికీ కిరాయిదారు ఖాళీ చేయనట్లయితే.. యజమాని నెలవారీ అద్దెను మొదట రెండు నెలల పాటు రెండింతలు, ఆ తరువాత ఖాళీ చేసేంతవరకు నాలుగు రెట్లు చేయవచ్చు.
►  కిరాయిదారుకు చెల్లించాల్సిన రీఫండ్‌ను యజమాని సమయానికి ఇవ్వనట్లయితే.. సాధారణ వడ్డీతో సహా చెల్లించాల్సి ఉంటుంది.