రియల్‌ ఎస్టేట్‌.. యుద్ధం ఎఫెక్ట్‌..

దేశీయ స్థిరాస్తి రంగంపై దాయాదుల పోరు దెబ్బ పడింది. సాయుధ పోరాటాలు దేశ ఆర్థిక వ్యవస్థపై ప్రతికూల ప్రభావాన్ని చూపుతాయి. యుద్ధాలతో ఆస్తి, ప్రాణ నష్టం కలగడమే కాకుండా దెబ్బతిన్న మౌలిక సదుపాయాలను పునర్‌నిర్మించుకోవడం కోసం పెద్ద ఎత్తున ఖర్చు చేయాల్సి ఉంటుంది. ఇది దేశ ఆర్థిక వ్యవస్థకు భారంగా మారుతుంది. యుద్ధాలు నిర్మాణ రంగాన్ని కూడా నిలిపివేస్తాయి. తుది వినియోగదారులు, పెట్టుబడిదారుల విశ్వాసాన్ని తగ్గించడంతో పాటు ఢిల్లీ, ముంబై, బెంగళూరు, హైదరాబాద్‌ వంటి ప్రధాన నగరాల్లో స్థిరాస్తి లావాదేవీలపై ప్రభావాన్ని చూపిస్తుంది. గృహ కొనుగోలుదారులు తమ నిర్ణయాలను నిలిపివేస్తారు. బహుళ జాతి సంస్థలు కొత్త ఆఫీసుల ఏర్పాటు, విస్తరణ ప్రణాళికలను వాయిదా వేస్తారు. రిటైలర్లు తమ విస్తరణ ప్రణాళికలకు బ్రేక్‌లు వేస్తారు. అయితే ఈ అవరోధం తాత్కాలిక కాలమే..  
– సాక్షి, సిటీబ్యూరో  

స్థిరాస్తి రంగంపై యుద్ధం ప్రభావం ఇలా..
🔸నివాసం: ఢిల్లీ–ఎన్‌సీఆర్, ఉత్తర భారతదేశంలోని ఇతర ప్రాంతాలలో ఇళ్ల కొనుగోళ్లు 5–10 శాతం మేర తగ్గవచ్చు. అయితే ఇది కొద్దికాలమే.. సాధారణంగా అనిశ్చితి సమయంలో లగ్జరీ గృహ కొనుగోలుదారులు కొనుగోలులో ఆలస్యం చేస్తారు. సాధారణ స్థితి పునరుద్ధరణ అయ్యాక ముందుగా మధ్య ఆదాయ వర్గాల గృహాలకు డిమాండ్‌ ఏర్పడుతుంది. అయితే ప్రభుత్వం జోక్యం చేసుకోకపోతే సిమెంటు, ఉక్కు ధరలు పెరుగుతూనే ఉంటాయి.

🔸వాణిజ్యం: తాజా యుద్ధం ఇంకా కొనసాగితే కనుక బహుళ జాతి సంస్థలు మన దేశంలోకి ప్రవేశ, విస్తరణ ప్రణాళికలను తాత్కాలికంగా నిలిపివేస్తాయి. దీంతో ఆఫీసు స్పేస్‌ లీజులపై ప్రభావం పడుతుంది. దీర్ఘకాలిక డిమాండ్‌ కారణంగా గ్లోబల్‌ కేపబులిటీ సెంటర్లు(జీసీసీ), బీఎఫ్‌ఎస్‌ఐ, ఐటీ రంగాలలో ఆఫీసు స్పేస్‌ లీజులు, కొనుగోలు లావాదేవీలు 12 లేదా అంతకంటే తక్కువ సమయంలోనే తిరిగి పుంజుకుంటాయి.

🔸రిటైల్‌: దీర్ఘకాలిక లీజులు, అద్దె మినహాయింపు నిబంధనల కారణంగా బ్రాండెడ్‌ మాల్స్‌పై పెద్దగా ప్రభావం పడదు. కానీ, మాల్స్‌లో జనసంచారం, రద్దీ తగ్గడంతో పాటు కొత్త స్టోర్‌ ప్రారంభాలు వాయిదా పడతాయి.

🔸ఆతిథ్యం: యుద్ధంతో సహజంగానే ఢిల్లీ, కశీ్మర్‌ వంటి ఇతర ప్రభావిత ప్రాంతాలలో పర్యాటక ప్రాంతాల రద్దీ తగ్గుతుంది. ఆయా ప్రాంతాలలో హోటల్‌ ఆక్యుపెన్సీ 10–15 శాతం క్షీణిస్తుంది. 

ఇండో–పాక్‌ యుద్ధంతో.. 
1971లో ఇండియా, పాకిస్తాన్‌ దేశాల మధ్య 13 రోజుల పాటు జరిగిన యుద్ధ కాలంలో దేశ ఆర్థిక వ్యవస్థ పూర్తిగా స్తంభించిపోయింది. నిర్మాణ పనులు పూర్తిగా నిలిచిపోయాయి. స్థూల జాతీయోత్పత్తి(జీడీపీ) వృద్ధిలో భారీ తగ్గుదల నమోదైంది. 1970 ఆర్థిక సంవత్సరంలో 5.4 శాతంగా ఉన్న జీడీపీ.. 1972 నాటికి 1 శాతానికి పడిపోయింది. ద్రవ్యోల్బణం 11 శాతానికి పైగా దాటింది. నిర్మాణ పనులు సైనిక ప్రదేశాలకే పరిమితమయ్యాయి.

🔸నివాసం: ఆర్థిక రాజధాని ముంబైలో(అప్పట్లో బొంబాయి) స్థానిక రాష్ట్ర ప్రభుత్వం సిమెంట్, ఉక్కుపై కఠిన నియంత్రణ విధించింది. నిర్మాణ సామగ్రి కొరత కారణంగా గృహ ప్రాజెక్ట్‌ల అనుమతులు 12 శాతం మేర తగ్గాయి. అద్దె నియంత్రణ చట్టం కారణంగా రెంట్లు స్థిరంగానే ఉన్నాయి. ద్రవ్యోల్బణం అదుపు తప్పినప్పటికీ.. గృహాల అద్దెలు పెరగలేదు. ప్రాపర్టీ రిజిస్ట్రేషన్లు దాదాపు 10 శాతం మేర తగ్గాయి.

🔸వాణిజ్యం: విదేశీ ప్రత్యక్ష పెట్టుబడులు(ఎఫ్‌డీఐ) చెప్పుకోదగిన స్థాయిలో రాలేదు. ప్రైవేట్‌ కార్యాలయ స్థలాల అభివృద్ధి పూర్తిగా ఆగిపోయింది. దేశంలో ఖరీదైన, డిమాండ్‌ కలిగిన ప్రాంతాలైన ముంబైలోని పోర్ట్, ఢిల్లీలోని కన్నాట్‌ ప్లేస్‌లలో భారీగా ఆఫీసు వేకెన్సీలు కనిపించాయి. అయితే పరిమిత సరఫరా, కఠినమైన నిబంధనల కారణంగా కార్యాలయాల అద్దెలు మాత్రం తగ్గలేదు.

🔸రిటైల్‌: ఇప్పటి లాగా 1971లో దేశంలో హైస్ట్రీట్‌ రిటైల్‌ రంగం వ్యవస్థీకృతంగా లేదు. ఎక్కువగా అసంఘటిత రంగంగానే ఉండేది. కానీ పాత ఢిల్లీ, కోల్‌కతాలోని స్థానిక దుకాణాలకు జన సంచారం గణనీయంగా తగ్గింది. 1971 నుంచి అందుబాటులో ఉన్న కోర్టు రికార్డ్‌ల ప్రకారం అద్దెదారులలో పెరిగిన ఒత్తిడి కారణంగా ముంబైలో దుకాణాల అద్దె వివాదాలు 18 శాతం మేర పెరిగాయి.

🔸ఆతిథ్యం: దేశీయ పర్యాటక రంగం యుద్ధంతో ప్రభావితమైంది. 1970లో 20.2 లక్షలుగా ఉన్న విదేశీ పర్యాటకుల రాకపోకలు.. 1971 నాటికి 19.6 లక్షలకు తగ్గింది. ఢిల్లీలో హోటళ్ల ఆక్యుపెన్సీ 45 శాతం కంటే తక్కువకు పడిపోయింది. ఆ రోజుల్లో హాస్పిటాలిటీ రంగంలో ప్రధాన సంస్థ అయిన ఇండియన్‌ హోటల్స్‌ కంపెనీ కూడా రెండంకెలలో ఆదాయం పడిపోయింది. ప్రత్యక్షంగా శ్రీనగర్‌ పర్యాటక ప్రాంతం ఎక్కువగా ప్రభావితమైంది.

నాలుగు అంశాలపై ప్రతికూలత.. 
బంగ్లాదేశ్‌ విమోచనం ప్రధాన అంశంగా 1971లో ఇండియా–పాకిస్తాన్‌ మధ్య, అలాగే తీవ్రవాదులు నియంత్రణ రేఖ దాటి మన దేశంలోకి చొచ్చుకురావడంతో 1999లో కార్గిల్‌ యుద్ధం జరిగింది. ఈ రెండు సందర్భాల్లోనూ దాయాదుల పోరుతో స్థిరాస్తి రంగంలో నాలుగు కీలక విభాగాలైన నివాస, వాణిజ్య, రిటైల్, ఆతిథ్య రంగాలపై యుద్ధం ప్రభావం చూపించింది.

🔸 వినియోగదారులు, పెట్టుబడిదారుల విశ్వాసం తగ్గుతుంది. గృహ కొనుగోలుదారులు కొనుగోళ్లను ఆలస్యం చేస్తారు. సంస్థలు తమ కార్యాలయాల విస్తరణ లీజు లావాదేవీలను వాయిదా వేస్తారు. పెట్టుబడిదారులు బంగారం, స్టాక్‌ మార్కెట్లు, క్రిప్టో కరెన్సీ వంటి ప్రత్యామ్నాయ పెట్టుబడుల వైపు ఆసక్తి చూపుతారు.

🔸ఉక్కు, సిమెంటు, కాపర్, టైల్స్, శానిటరీ వేర్, రంగులు వంటి నిర్మాణ సామగ్రి ముడి పదార్థాల కొరత ఏర్పడుతుంది. దీంతో ఇన్‌పుట్‌ ధరలు పెరుగుతాయి.

🔸ప్రభుత్వం సైన్యం కార్యకలాపాలను మరింత బలోపేతం చేసేందుకు రక్షణ రంగంపై ఖర్చును పెంచుతాయి. మౌలిక సదుపాయాలు, వినియోగదారుల రియల్‌ ఎస్టేట్‌పై ఖర్చును తగ్గిస్తాయి.

🔸సాయుధ పోరాటాలు అద్దెలను పెద్దగా ప్రభావితం చేయకపోయినా.. డిమాండ్‌ తక్కువగా ఉండటం వల్ల గృహ మూలధన విలువలు దెబ్బతింటాయి.

కార్గిల్‌ వార్‌తో.. 
🔸    1999లో జరిగిన కార్గిల్‌ యుద్ధం స్వల్పకాలమైనా.. ఎక్కువ ప్రభావితమైంది. యుద్ధం కారణంగా మూడు నెలల పాటు మార్కెట్లు భయాందోళనకు దారితీసినా త్వరగానే కోలుకుంది.

🔸  నివాసం: దేశీయ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ మార్కెట్‌ అప్పటికే ఆసియా ఆర్థిక సంక్షోభం ప్రభావంతో కొట్టుమిట్టాడుతోంది. దీంతో గృహ అద్దె విలువలు ప్రత్యక్షంగా దెబ్బతిన్నాయి. ఢిల్లీ, ముంబైలోని ప్రధాన నివాస ప్రాంతాల్లోని అద్దె విలువలు మూడు నెలల్లో 3–8 శాతం మేర పడిపోయాయి. 1999 చివరి నాటికి అట్టడుగు స్థాయికి క్షీణించాయి. ఆసక్తికరంగా కార్గిల్‌ యుద్ధ సమయంలో ముంబైలోని చారిత్రాత్మక, ప్రధాన వ్యాపార ప్రాంతమైన కఫ్‌ పరేడ్‌లో లగ్జరీ అపార్ట్‌మెంట్‌ ధర చ.అ.కు రూ.20,000–23,200 మధ్య అమ్ముడవడం కొసమెరుపు.

🔸   వాణిజ్యం: 1999లో ప్రధాన నగరాల్లో సుమారు 48 లక్షల చ.అ. ఆఫీసు స్పేస్‌ సరఫరా అయింది. కన్నాట్‌ ప్లేస్‌ వంటి సెంట్రల్‌ బిజినెస్‌ డి్రస్టిక్ట్‌ ప్రాంతాలలో ఖాళీలు 11–15 శాతం మధ్య పెరిగాయి. అద్దెలు స్వల్పంగా తగ్గాయి. పెద్ద అంతర్జాతీయ కంపెనీలు లీజు లావాదేవీలు రద్దు చేయలేదు. కానీ.. కొంతకాలం పాటు వాయిదా వేశాయి. అప్పట్లో బెంగళూరు సిలికాన్‌ వ్యాలీ కాదు కానీ కోరమంగళం వంటి ప్రాంతాల్లో పూర్తిస్థాయి ఐటీ పార్క్‌లు ఉన్నాయి. వీటిల్లో అద్దె నెలకు చ.అ.కు రూ.35–65 మధ్య లీజుకు పోయాయి.

🔸   రిటైల్‌: దేశంలో ప్రధాన మాల్స్‌ అయిన ముంబైలోని క్రాస్‌రోడ్స్, ఢిల్లీలోని అన్సల్‌ ప్లాజాల నిర్మాణ పనులు తుది దశలో ఉన్నాయి. 1999లో ప్రీమియం రిటైల్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ వాణిజ్య రియల్టీ కంటే ఎక్కువ అద్దెలను చవిచూసింది. కానీ, యుద్ధ వాతావరణంతో చాలా మంది రిటైలర్లు తమ స్టోర్‌ ఓపెనింగ్‌లను కొంతకాలం పాటు నిలిపివేశారు.

🔸   ఆతిథ్యం: కార్గిల్‌ యుద్ధం సమయంలో ప్రత్యక్షంగా ప్రభావితమయ్యే ప్రాంతాలు మినహా పర్యాటక పరిశ్రమ గణనీయంగా బలంగా ఉంది. 1999లో స్వేచ్ఛా వాణిజ్య ఒప్పందాలు 5.3 శాతం మేర పెరిగాయి. దీనికి ప్రధాన కారణం అప్పటి ప్రభుత్వం పర్యాటక రంగానికి ఇచి్చన ప్రోత్సాహం, రూపాయి విలువ తగ్గడమే. ఈ 3 నెలల్లో ఉత్తర భారతదేశంలో హోటళ్ల రద్దు 20–30 శాతం పెరిగాయి. ఎక్కువగా ఢిల్లీ, కశీ్మర్‌ లోని హోటళ్లు ప్రభావితమయ్యాయి.  2003 నాటికి పర్యాటకుల సంఖ్య ఏటా 44 వేలకు చేరింది.

యుద్ధం తర్వాత ఏమైందంటే.. 
దాయాదుల మధ్య జరిగిన రెండు యుద్ధాల తర్వాత దేశీయ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగం మూడు ప్రధాన అంశాల నుంచి వేగంగా కోలుకుంది. గృహాలు, కార్యాలయాల అవసరం ఎప్పటిలాగే డిమాండ్‌ కొనసాగింది. యుద్ధంతో కొనుగోలుదారులు, పెట్టుబడిదారులలో నెలకొన్న భయాందోళలు తగ్గించేందుకు రిజర్వ్‌ బ్యాంక్‌ ఆఫ్‌ ఇండియా(ఆర్‌బీఐ) కఠిన రుణ నిబంధనలను సరళతరం చేసింది. అలాగే స్టాక్‌ మార్కెట్లు త్వరగా కోలుకున్నాయి. ఈ రెండు యుద్ధాలతో వివిధ పాయింట్లతో నిఫ్టీ సుమారు 5 శాతం పడిపోయినప్పటికీ.. సానుకూల రాబడిని అందించడానికి 5–6 నెలల్లోనే తిరిగి క్షీణించాయి.