రియల్టీకి గ్యాప్‌ ఇవ్వలేదు.. వచ్చింది!

‘ఏంట్రా గ్యాప్‌ ఇచ్చావ్‌.. ఇవ్వలేదు. వచ్చింది’ ఇది ఓ పాపులర్‌ సినిమా డైలాగ్‌. ప్రస్తుతం ఇదే పరిస్థితిలో ఉంది హైదరాబాద్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగం! ప్రతీ ఆరేడేళ్లకు రియల్టీకి విరామ దశ సాధారణమే. తెలంగాణ ఉద్యమం, సత్యం స్కామ్, ఇన్వెస్ట్‌మెంట్‌ బ్యాంక్‌ లెమాన్‌ బ్రదర్స్‌ కుప్పకూలడం వంటి వాటితో ఆర్థిక సంక్షోభం ఏర్పడింది. దీంతో 2007లో మొదలైన హైదరాబాద్‌ స్థిరాస్తి రంగ పతనం.. 2014 వరకూ కొనసాగింది. ప్రత్యేక రాష్ట్రం ఏర్పడిన తర్వాత ఏడాది కాలం వరకూ మార్కెట్‌ ఒడిదుడుకులకు లోనైంది. కొత్త రాష్ట్రం, ప్రభుత్వ విధానాలు, కార్యచరణ లపై అస్పష్టత వంటి కారణాలనేకం. ఆ తర్వాత 2015 ప్రారంభంలో మొదలైన రియల్‌ బూమ్‌ 2022 వరకూ కొనసాగింది.

ఈ మధ్యకాలంలో మార్కెట్‌లో ధరలు నాలుగైదు రెట్లు పెరిగాయి. 2023లో ఎన్నికలతో స్థిరాస్తి రంగంలో మొదలైన సందిగ్ధత ఇప్పటికీ కొనసాగుతోంది. ప్రపంచవ్యాప్తంగా ఆర్థిక అనిశ్చితి, లేఆఫ్‌లు, అపరిమిత సరఫరా, ఎఫ్‌ఎస్‌ఐపై ఆంక్షలు లేకపోవడం, అధిక ధరలు, వడ్డీ రేట్లు, ప్రభుత్వ ప్రతికూల విధానాల వంటి కారణంగా వచ్చే మూడేళ్ల వరకూ విరామ దశలోనే ఉంటుందని నిపుణులు అంచనా వేస్తున్నారు. అయితే రియల్టీ రంగంలో ఈ విరామం మంచిదే అంటున్నారు. బిల్డర్లతో రాయితీలు, ఆఫర్లు వంటి బేరసారాలకు అవకాశం ఉంటుందంటున్నారు. – సాక్షి, సిటీబ్యూరో

ఇప్పుడు కొనుడే కరెక్ట్‌

పడేటప్పుడు కొంటేనే తక్కువ రేటుకు వస్తుంది. షేర్లలో పెట్టుబడులకు వర్తించే ఈ సూత్రం రియల్టీకి వర్క్‌ఔట్‌ అవుతుందని ఓ బడా బిల్డర్‌ అభిప్రాయం వ్యక్తం చేశారు. మార్కెట్‌ బాగాలేనప్పుడు గృహ కొనుగోలుదారులకు మంచి సమయం. బిల్డర్లతో బేరసారాలకు అవకాశం ఉంటుంది. మాడ్యులర్‌ కిచెన్, ఫర్నీచర్, కార్లు వంటి ఆఫర్లు, ఉచిత రిజిస్ట్రేషన్, ధరలో రాయితీలు వంటివి అందుకునే వీలుంటుందని పేర్కొన్నారు. హైదరాబాద్‌ స్థిరాస్తి మార్కెట్‌లో రెండు రకాల కస్టమర్లు ఉంటారు. ప్రవాసులు, హై నెట్‌వర్త్‌ ఇండివిడ్యువల్స్‌ (హెచ్‌ఎన్‌ఐ), పెట్టుబడిదారులైన మొదటి రకంలో వీళ్లంతా పెద్దస్థాయిలో భూములు, అల్ట్రా లగ్జరీ అపార్ట్‌మెంట్లను కొనుగోళ్లు చేస్తుంటారు.

ఇక, రెండో రకం రిటైల్‌ కస్టమర్లు. వీళ్లు సొంతంగా ఉండేందుకు గృహాలను కొనుగోలు చేస్తుంటారు. మొదటి రకం కొనుగోలుదారులేమో మార్కెట్‌ బాగాలేనప్పుడు కొనుగోలు చేసి, బాగున్నప్పుడు ఎక్కువ ధరకు విక్రయించేసుకుంటారు. రెండో రకమేమో మార్కెట్‌ బాగాలేనప్పుడు ధరలు తగ్గుతాయేమోనని భ్రమలో వేచి చూసి, మార్కెట్‌ బాగున్నప్పుడు ఎక్కువ ధర పెట్టి మరీ కొనుగోలు చేస్తుంటారు. వాస్తవానికి స్థిరాస్తి మార్కెట్‌లో లాభాలు అర్జించాలంటే మొదటి రకాన్ని ఫాలో అవడమే కరెక్ట్‌. అందుకే ప్రస్తుత సందిగ్ధ వాతావరణంలో గృహాలను కొనుగోలు చేయడమే మంచి నిర్ణయం. ఇలాంటి ప్రతికూల మార్కెట్‌లోనే ధర, వసతుల విషయంలో బిల్డర్లతో బేరసారాలకు అవకాశాలుంటాయి.

కొత్త ప్రాజెక్ట్‌లపై పునరాలోచన..

విక్రయాలు అంతంతమాత్రంగా ఉన్న ప్రస్తుత రోజుల్లో కొత్త ప్రాజెక్ట్‌లు చేపట్టేందుకు బిల్డర్లు పునరాలోచిస్తున్నారు. భవిష్యత్తు అవసరాల కోసం భూములను కొని పెట్టుకోవడం, నిర్మాణ అనుమతులు తీసుకోవడం చేస్తున్నారే తప్ప ప్రాజెక్ట్‌ లాంచింగ్‌ చేసేందుకు వెనుకడుగు వేస్తున్నారు. ఊహాజనిత మార్కెట్‌లో భూముల ధరలు పెరుగుతాయే తప్ప అపార్ట్‌మెంట్ల చ.అ. రేట్లు పెరగవు. ఎందుకంటే ఇప్పటికే మార్కెట్‌లో బోలెడంత ఇన్వెంటరీ ఉంది. నిర్మాణంలో ఉన్న, రెడీగా ఉన్న ఇన్వెంటరీ పోతేగానీ కొత్త యూనిట్లకు అవకాశం ఉండదు. అలాగే ప్రీలాంచ్‌ ప్రాజెక్ట్‌లు, డెవలపర్లు కూడా భూముల రేట్లు పెరగడానికి కారణమే. ఎప్పుడైనా సరే స్థిరాస్తి ధరలు స్థిరంగా పెరగాలే తప్ప అమాంతం పెరగకూడదు. రాత్రికి రాత్రే పెరిగే ధరలు గాలిబుడగ వంటివే. ఎప్పటికైనా పడిపోవాల్సిందే లేకపోతే తుది కొనుగోలుదారుల మీద అదనపు భారం తప్పదు.

వేలంతో సామాన్యుడిపైనే భారం..

హైదరాబాద్‌లో సొంతంగా భూమి కొనుగోలు చేసి, భవన నిర్మాణాలు చేపట్టే డెవలపర్లు చాలా తక్కువ. భూయజమానితో ఒప్పందం చేసుకొని చేపట్టే జాయింట్‌ డెవలప్‌మెంట్‌ ప్రాజెక్ట్‌లే ఎక్కువగా ఉంటాయి. ఏ ప్రాజెక్ట్‌కైనా విక్రయాలు చాలా ముఖ్యం. ప్రాజెక్ట్‌ నిర్మాణానికి అయ్యే వ్యయాన్ని డెవలపర్లు తమ జేబులోంచి వెచ్చించరు. ప్రాజెక్ట్‌ రుణం, కొనుగోలుదారులకు అపార్ట్‌మెంట్ల విక్రయాల ద్వారా వచ్చే సొమ్ముతోనే నిర్మాణ పనులు చేస్తుంటారు. ప్రతి సంవత్సరం హైదరాబాద్‌ మార్కెట్‌లో 50 వేల యూనిట్ల అపార్ట్‌మెంట్లు అవసరం ఉంటాయి. సొంత నిధులతో స్థలం భూమి కొనుగోలు చేసి ప్రాజెక్ట్‌లు చేపట్టే వాళ్లు ఎంత వరకు సప్లై చేయగలరు. ఎక్కువ రేటుకు భూములు కొన్నవారు ఆ మేరకు లాభాలపైనే ఫోకస్‌ చేస్తారు. వేలం వెర్రిగా భూముల వేలంతో మార్కెట్‌లో సానుకూలత ఏర్పడినా అంతిమంగా ఆ భారం గృహ కొనుగోలుదారులపైనే పడుతోంది. సామాన్య, మధ్యతరగతికి ఇళ్లు అందుబాటులో ఉండవు.

ప్రభుత్వం ఏం చేయాలంటే?

ఏ పట్టణ ప్రాంతం అభివృద్ధికైనా కావాల్సింది విద్యా, వైద్యం, వినోదం, ఉద్యోగ అవకాశాలు. నగరవాసుల నాణ్యమైన జీవితాన్ని నిర్ణయించేవి ఈ నాలుగే. వీటిల్లో భాగ్యనగరం కేంద్ర బిందువనేది ప్రత్యేకంగా చెప్పాల్సిన అవసరం లేదు. మెడికల్‌ టూరిజం, ఎడ్యుకేషనల్‌ హబ్, ఎంటర్‌టైన్‌మెంట్‌ జోన్లకు పెట్టింది పేరైన హైదరాబాద్‌లో ఐటీ, ఫార్మా, తయారీ రంగాలతో అపారమైన ఉద్యోగ, ఉపాధి అవకాశాలున్నాయి. ఇతర నగరాలతో పోలిస్తే భాగ్యనగరానికి ఉన్న మరో అద్భుతమైన అవకాశం మెరుగైన మౌలిక వసతులున్న అపారమైన భూముల లభ్యత, ఔటర్, మెట్రోలతో కనెక్టివిటీ. దీంతో నగర రియల్టీ మార్కెట్‌కు ఎలాంటి ఢోకా ఉండదని నిపుణులు చెబుతున్నారు.

మౌలిక సదుపాయాల అభివృద్ధిపై నిరంతరం దృష్టి పెడుతూనే పెట్టుబడిదారులకు మరింత సానుకూల వాతావరణాన్ని ప్రభుత్వం కల్పించాలని స్థిరాస్తి సంఘాలు సూచిస్తున్నాయి. పారిశ్రామిక పాలసీ, రీజినల్‌ రింగ్‌ రోడ్డు, మూసీ సుందరీకరణ, ఫార్మా క్లస్టర్లు, సెమీ కండక్టర్ల పాలసీ, ఆర్టీఫిషియల్‌ ఇంటెలిజెన్స్‌ సిటీ వంటి ఏదైనా ఎప్పటికప్పుడు నిర్ణయాలు తీసుకొని వాటి అమలుకు చర్యలు చేపట్టాలి. ఈ విషయాన్ని ప్రజలకు చేరవేసి ఒక సానుకూల వాతావరణాన్ని రాష్ట్రంలో తీసుకురావాలి. ఆరోగ్యం, పర్యాటక రంగాలకు విశేష ప్రాధాన్యం ఇస్తూ ప్రోత్సహించాలి. ప్రభుత్వం దార్శనికతతో ప్రణాళికలు రూపొందిస్తే ఎన్నెన్నో అద్భుతాలు సృష్టించవచ్చు. ఇవన్నీ రియల్టీ రంగానికి ఇంధనంగా ఉపయోగపడతాయి.