ప్రాపర్టీ కొంటున్నారా.. ‘సర్కిల్ రేటు’ తెలుసా?

ఇంటి స్థలం, ఫ్లాట్‌ లేదా ఏదైనా కమర్షియల్‌ ప్రాపర్టీ కొంటున్నారా? అయితే రియల్‌ ఎస్టేట్‌ లావాదేవీల్లో సరైన అవగాహన లేకపోతే, కొనుగోలుదారులు భారీ ఆర్థిక నష్టాలను ఎదుర్కోవాల్సి వస్తోంది. ముఖ్యంగా “సర్కిల్ రేటు” (Circle Rate) అనే కీలక అంశం గురించి తెలియక చాలామంది అదనపు పన్నులు, స్టాంప్ డ్యూటీలు చెల్లిస్తూ మోసపోతున్నారు. అందుకే ఆస్తి కొనుగోలు చేసే ముందు సర్కిల్ రేటు, మార్కెట్ రేటు మధ్య తేడా ఏమిటి? ప్రభుత్వం దీనిని ఎందుకు నిర్ణయిస్తుంది? అనే విషయాలను పూర్తిగా అర్థం చేసుకోవడం అవసరం.

సర్కిల్ రేటు అంటే ఏమిటి?

సర్కిల్ రేటును కొన్ని రాష్ట్రాల్లో “గైడ్‌లైన్ వాల్యూ”, “రెడీ రెకనర్ రేట్”, “గవర్నమెంట్ వాల్యూ” అని కూడా పిలుస్తారు. ఇది ఒక ప్రాంతంలో భూమి లేదా భవనం కనీస ప్రభుత్వ విలువను సూచిస్తుంది. సంబంధిత రాష్ట్ర ప్రభుత్వ రెవెన్యూ లేదా రిజిస్ట్రేషన్ శాఖలు ప్రాంతాల వారీగా ఈ రేట్లను నిర్ణయిస్తాయి.

ఆస్తి రిజిస్ట్రేషన్ సమయంలో స్టాంప్ డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్ ఫీజు వంటి చార్జీలను ప్రధానంగా ఈ సర్కిల్ రేటు ఆధారంగానే లెక్కిస్తారు.ప్రభుత్వ ఆదాయాన్ని రక్షించడం, తక్కువ ధర చూపించి పన్ను ఎగవేతను నివారించడం దీని ప్రధాన ఉద్దేశం.

తక్కువ ధరకు కొనుగోలు చేసినా.. పన్ను మాత్రం ఎక్కువే!

ఉదాహరణకు, ఒక ప్రాంతంలో ప్రభుత్వం నిర్ణయించిన సర్కిల్ రేటు ప్రకారం స్థలం విలువ రూ.50 లక్షలు ఉందనుకుందాం. కానీ విక్రేతతో ఒప్పందం కుదుర్చుకుని మీరు రూ.42 లక్షలకు ఆస్తిని కొనుగోలు చేసినా, రిజిస్ట్రేషన్ శాఖ మాత్రం రూ.50 లక్షల విలువ ఆధారంగానే స్టాంప్ డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్ ఫీజు వసూలు చేస్తుంది.

అంటే, “కొనుగోలు ధర” కంటే “ప్రభుత్వ సర్కిల్ రేటు” ఎక్కువగా ఉంటే, ప్రభుత్వ విలువకే ప్రాధాన్యం ఉంటుంది. ఈ విషయం తెలియక చాలామంది తర్వాత అదనపు ఖర్చులతో నష్టపోతున్నారు.

మార్కెట్ రేటుకు, సర్కిల్ రేటుకు తేడా ఏమిటి?
రియల్‌ ఎస్టేట్‌ మార్కెట్‌లో అసలు విక్రయ ధరను “మార్కెట్ రేటు” అంటారు. ఇది పూర్తిగా డిమాండ్‌, లొకేషన్‌, మౌలిక వసతులు, భవిష్యత్ అభివృద్ధి అవకాశాలు వంటి అంశాలపై ఆధారపడి ఉంటుంది.

ప్రధాన నగరాలు, అభివృద్ధి చెందుతున్న ప్రాంతాల్లో మార్కెట్ రేటు సాధారణంగా సర్కిల్ రేటు కంటే ఎక్కువగా ఉంటుంది. ఎందుకంటే కొనుగోలుదారు-విక్రేత పరస్పర చర్చల ద్వారా తుది ధర నిర్ణయమవుతుంది. కొన్ని గ్రామీణ ప్రాంతాల్లో మాత్రం మార్కెట్ రేటు సర్కిల్ రేటుకు దగ్గరగా ఉండొచ్చు.

సర్కిల్ రేట్లు ఎందుకు మారుతాయి?

రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు కాలానుగుణంగా సర్కిల్ రేట్లను సవరిస్తుంటాయి. మెట్రో నగరాల విస్తరణ, కొత్త రోడ్లు, మెట్రో రైలు, ఐటీ పార్కులు, పారిశ్రామిక అభివృద్ధి వంటి అంశాలు భూముల విలువను ప్రభావితం చేస్తాయి. దీంతో ప్రభుత్వాలు ప్రాంతాల వారీగా కొత్త గైడ్‌లైన్ విలువలను ప్రకటిస్తాయి. అందువల్ల, కొన్ని నెలల క్రితం ఉన్న రేట్లు ప్రస్తుతం మారిపోయి ఉండే అవకాశం ఉంది. పాత సమాచారంపై ఆధారపడి ఒప్పందాలు చేసుకోవడం ప్రమాదకరం.

కొనుగోలుదారులు తప్పనిసరిగా గుర్తుంచుకోవాల్సిన అంశాలు

• ఆస్తి కొనుగోలు ముందు సంబంధిత ప్రాంతానికి వర్తించే తాజా సర్కిల్ రేటును అధికారిక రిజిస్ట్రేషన్ శాఖ వెబ్‌సైట్‌ లేదా సబ్‌ రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయంలో తెలుసుకోవాలి.

• స్టాంప్ డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్ ఫీజు, మున్సిపల్ చార్జీలు, లీగల్ వెరిఫికేషన్ వంటి మొత్తం ఖర్చులను ముందుగానే లెక్కించాలి.

• మార్కెట్ ధర కంటే చాలా తక్కువకు ఆస్తి అమ్ముతున్నారంటే అప్రమత్తంగా ఉండాలి. ఇటువంటి డీల్స్‌లో లీగల్ సమస్యలు లేదా పన్ను ఇబ్బందులు ఉండే అవకాశం ఉంటుంది.

• బ్యాంక్ లోన్ తీసుకునే ముందు ఆస్తి ప్రభుత్వ విలువ, మార్కెట్ విలువ మధ్య వ్యత్యాసాన్ని పరిశీలించడం మంచిది.

• రిజిస్ట్రేషన్‌కు ముందు న్యాయ నిపుణులు లేదా చార్టర్డ్ అకౌంటెంట్ సలహా తీసుకోవడం భవిష్యత్ వివాదాలను నివారిస్తుంది.

అవగాహన ఉంటేనే సురక్షిత పెట్టుబడి

రియల్‌ ఎస్టేట్‌లో చిన్న నిర్లక్ష్యమే పెద్ద ఆర్థిక భారంగా మారొచ్చు. ముఖ్యంగా సర్కిల్ రేటు గురించి అవగాహన లేకుండా ఆస్తి కొనుగోలు చేస్తే అదనపు పన్నులు, లీగల్ చిక్కులు, రిజిస్ట్రేషన్ సమస్యలు ఎదురయ్యే ప్రమాదం ఉంది. అందుకే “చౌకగా దొరికింది” అని ఆకర్షణకు లోనుకాకుండా, ప్రభుత్వ విలువలు, మార్కెట్ పరిస్థితులను పూర్తిగా పరిశీలించిన తర్వాతే ఆస్తి కొనుగోలు నిర్ణయం తీసుకోవడం ఉత్తమం.