రూ. లక్షన్నర కోట్ల.. రియల్ దందా

* రాజధాని పేరుతో దగాపడుతున్న రైతన్న

* సమీకరణ అంటూ పైసా పెట్టుబడి లేకుండా భూములు సొంతం చేసుకునే వ్యూహం

* ఆంధ్రప్రదేశ్‌లో రాజధాని పేరుతో దగాపడుతున్న రైతన్న

* సమీకరణ అంటూ పైసా పెట్టుబడి లేకుండా రైతుల భూములు సొంతం చేసుకునే వ్యూహం

* భూయజమానికి 70శాతం, అభివృద్ధి చేసిన వారికి 30 శాతం వాటా అమలులో ఉన్న పద్ధతి

* రైతుల నుంచి 41,750 ఎకరాలు సేకరించిఅభివృద్ధి చేస్తామని చెప్తున్న సీఎం చంద్రబాబు

* అభివృద్ధి కోసం 40శాతం పోగా మిగిలేది 12,12,42,000 గజాలు

* యజమానికి ఎకరానికి గరిష్టంగా 1,300 గజాలిస్తే.. రైతులకు దక్కేది 5,42,75,000 గజాలు

* మిగిలిన 6,69,67,000 చదరపు గజాల భూమి అప్పనంగా రాష్ట్ర ప్రభుత్వానికి సొంతం

* అభివృద్ధి కోసం ఎకరాకు రూ. 50 లక్షల చొప్పున గరిష్టంగా పెట్టే ఖర్చు రూ. 20 వేల కోట్లు

* సర్కారుకు దక్కిన భూమి గజం రూ. 25 వేలు అనుకున్నా మొత్తం విలువ రూ. 1.67 లక్షల కోట్లు

* ‘సింగపూర్’ ముసుగులో కాంట్రాక్టర్ల రియల్ దందా.. రైతులకు మిగిలేది రాజధానికి దూరంగా కాస్త జాగా

 

 (కె.సుధాకర్‌రెడ్డి/ఎల్.విద్యాధర్‌రెడ్డి) ఆంధ్రప్రదేశ్ రాజధాని నిర్మాణం కోసం ప్రభుత్వం రైతుల భూములతో ఫక్తు రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారానికి తెరతీసింది. భూ సమీకరణలో రైతులకు దక్కాల్సిన వాటా విషయంలో ప్రస్తుత ప్రభుత్వ విధానాన్ని చూస్తుంటే రియల్ వ్యాపారులే మెరుగనిపిస్తున్నారు. ఎలాంటి నిర్మాణాలు చేపట్టకుండా ఖాళీ లే-అవుట్‌ను అభివృద్ధి చేసే పక్షంలో భూ యజమానికి 70 శాతం, డెవలపర్‌కు 30 శాతం వాటా చొప్పున పంచుకోవడం అమలవుతున్న పద్ధతి. భూమిని లే-అవుట్‌గా అభివృద్ధి చేసినందుకు డెవలపర్‌కు ఎకరాకు రూ. 50 లక్షలు ఖర్చవుతుందని అంచనా. ఇప్పుడు రాజధాని నిర్మాణం పేరుతో 29 గ్రామాల్లో రైతుల ఆధీనంలో ఉన్న 41,750 ఎకరాల భూమిని సమీకరించనున్నట్టు ప్రభుత్వం ప్రకటించింది. ఇందులో 40 శాతం భూమిని రోడ్లు వగైరాల మౌలిక వసతుల కోసం మినహాయిస్తారు. ఈ భూముల అభివృద్ధి కోసం ప్రభుత్వం ఎకరానికి గరిష్టంగా 50 లక్షల రూపాయల చొప్పున 20,875 కోట్ల రూపాయలు ఖర్చు చేస్తుందని లెక్కవేయవచ్చు. అభివృద్ధికి పోగా మిగిలిన భూమిని గజాల్లోకి మారిస్తే 12,12,42,000 గజాలవుతుంది.

 

ఇందులో సీఎం చేసిన విధాన ప్రకటన ప్రకారం ఎకరానికి గరిష్టంగా 1,300 గజాలు రైతుకు దక్కుతుంది. అంటే మొత్తం ప్రభుత్వం సేకరించిన భూమిలో 5,42,75,000 గజాలు రైతులకు చెందుతాయి. మిగతా 6,69,67,000 చదరపు గజాలు ప్రభుత్వానికి మిగులుతాయి. ప్రభుత్వం ఉంచుకునే స్థలంలోనే అత్యంత ఖరీదైన క మర్షియల్, అడ్మినిస్ట్రేటివ్ ప్రాంతాలుంటాయి కనుక ఎంత హీనపక్షం లెక్కేసినా ఇక్కడ గజం పాతిక వేలు పలుకుతుంది. ఆ లెక్కన ప్రభుత్వానికి ఉచితంగా రైతుల సొమ్ము భూమి రూపంలో ఒక లక్షా 67 వేల కోట్ల రూపాయలు స్వాధీనమైపోతోంది. ఇంత ఖరీదైన భూమిలో సింగపూర్ ఒప్పందం ముసుగులో ప్రైవేటు కాంట్రాక్టర్లు అభివృద్ధి పేరుతో పండుగ చేసుకోబోతున్నారు. అంటే ఒక్క మాటలో చెప్పాలంటే రాజధాని నిర్మాణం పేరుతో నయా పైసా పెట్టుబడి పెట్టకుండా లక్ష కోట్ల రూపాయలకుపైగా ‘రియల్’ వ్యాపారానికి ఆంధ్రప్రదేశ్ ప్రభుత్వం సిద్ధపడిందన్నమాట. రాజధాని కోసం అక్కడ మౌలిక సదుపాయాలను రాజధాని ప్రాంత అభివృద్ధి సంస్థ (సీఆర్‌డీఏ) చేపట్టనుంది. సీఆర్‌డీఏతో ఒప్పందం చేసుకుని సింగపూర్ కంపెనీలు ఇందులో రంగ ప్రవేశం చేయనున్నాయి. సింగపూర్ కంపెనీ ముసుగులో పెద్దపెద్ద కార్పొరేట్ దిగ్గజాలు రేపటి రోజున రాజ్యమేలనున్నాయి.

 

రైతులకు దక్కాల్సింది 8,48,69,400 గజాలు

 రాజధానికి ఎంపిక చేసిన గ్రామాల్లో రైతులకున్న భూములు మొత్తం 41,750 ఎకరాలు. భూములు తీసుకున్నందుకు రైతులకు గజాల్లో స్థలాలు ఇస్తామని చంద్రబాబు ప్రకటించినందున ఎకరాకు 4,840 గజాలు లెక్కన 41,750 ఎకరాలకు 20,20,70,000 గజాల భూమిని రైతుల నుంచి సర్కారు తీసుకుంటుంది. అలా తీసుకున్న భూములపై సీఆర్‌డీఏ ద్వారా ఒప్పందం చేసుకుంటుంది. ప్రస్తుతం ప్రకటించిన మేరకు ఇంటి స్థలం, వాణిజ్య ప్రాంతంలో మరో స్థలం ఇస్తుంది. రాజధాని ప్రాంతం కోసం తయారు చేసే మాస్టర్ ప్లాన్ ప్రకారం ఆ ప్రాంతాన్ని ప్రభుత్వం (లేదా సింగపూర్ సంస్థలతో ఒప్పందం చేసుకుంటే ఆ సంస్థలు) అభివృద్ధి చేస్తుంది. డెరైక్టరేట్ ఆఫ్ టౌన్ అండ్ కంట్రీ ప్లానింగ్ (డీటీసీపీ) నిబంధనల ప్రకారం ఒక ప్రాంతం అభివృద్ధికి (అంటే మౌలిక సదుపాయాల కల్పన) అందులో 40 శాతం ప్రభుత్వానికి వెళుతుంది. మిగిలిన స్థలంలో సాధారణంగా ఇప్పుడున్న రేట్ల ప్రకారం గుంటూరు లాంటి ప్రాంతాల్లో 70:30 నిష్పత్తిలో రైతులకు, డెవలపర్‌కు (ఇక్కడ డెవలపర్ ప్రభుత్వం లేదా సింగపూర్ సంస్థలే) చెందాలి. రోడ్లు, డ్రైనేజీ వగైరా అభివృద్ధి కోసం 20.20 కోట్ల గజాల్లో 8,08,28,000 గజాలు ప్రభుత్వానికి వదిలిపెట్టాలి. మిగిలిన 12,12,42,000 గజాల్లో రైతులకు, ప్రభుత్వానికి వాటా ప్రకారం 70 శాతం స్థల యజమానికి, 30 శాతం డెవలపర్‌కు చెందాలి. ఆ లెక్కన 12,12,42,000 గజాల్లో రైతులకు 8,48,69,400 గజాలు, సర్కారుకు 3,63,72,000 దక్కాలి.

 

అప్పనంగా లక్షన్నర కోట్ల భూమి సొంతం..

అయితే చంద్రబాబు సర్కారు చెప్పిన ప్యాకేజీ ప్రకారం పట్టా, అసైన్డ్ భూములకు ఒకే రకంగా (గరిష్టంగా) ప్యాకేజీ ఇచ్చినా (అంటే వెయ్యి గజాలు నివాస ప్రాంతం, మరో 300 గజాలు వాణిజ్య స్థలం) రైతులకు 41,750 ఎకరాలకు గాను ప్రభుత్వం ఇస్తున్నది 5,42,75,000 గజాలు మాత్రమే. అంటే రైతులకు న్యాయంగా రావలసిన వాటా నుంచి అప్పనంగా 3,05,94,400 గజాలతో పాటు తనకు దక్కే 30 శాతం వాటా 3,63,72,000 కలిపి మొత్తం 6,69,67,000 గజాల భూమిని పైసా పెట్టుబడి లేకుండా దక్కించుకుంటుంది. అంటే 13,836 ఎకరాల రైతుల భూములు ప్రభుత్వానికి సొంతమవుతోంది. రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్‌లో సాధారణ ఒప్పందాలను పరిశీలించినా నిబంధనల ప్రకారం లే-అవుట్ అబివృద్ధి పరచడానికి గజానికి రూ. 800 నుంచి వెయ్యి రూపాయల ఖర్చవుతుంది. గరిష్టంగా లెక్కలేసుకున్నా మొత్తం భూముల అభివృద్ధికి కలిపి 20 వేల కోట్ల నుంచి 25 వేల కోట్ల రూపాయలు మించదు. కానీ పైసా పెట్టుబడి లేకుండా రైతుల నుంచి ప్రభుత్వానికి స్వాధీనమైన భూముల విలువ ఒక లక్షా 67 వేల కోట్ల రూపాయలు.

 

 రైతులకు మిగిలేది సుదూరాన కాస్త జాగానే...

 రియల్ ఎస్టేట్ మాయాజాలమంతా ఇక్కడే మొదలవుతుంది. రైతులకు వెయ్యి గజాలు ఇంటి స్థలం ఎక్కడ ఇస్తారు? వాణిజ్య ప్రాంతాల్లో 200 లేదా 300 గ జాల స్థలం ఎక్కడిస్తారు? ఇందులోనూ పెద్ద మతలబే ఉన్నట్టు తెలుస్తోంది. రాజధాని కోసం గుర్తించిన ప్రాంతంలో ప్రభుత్వ కార్యాలయాలు, కమర్షియల్, రెసిడెన్షియల్ జోన్లుగా విభజించి వాటిని ఏర్పాటు చేయనున్నారు. ప్రభుత్వ కార్యాలయాలు ఏర్పాటు చేసే చోట కార్పొరేట్ సంస్థలకు స్థలాలు కేటాయించడానికి ప్రభుత్వం కొన్ని భూములను రిజర్వు చేయనుంది. ఇకపోతే కమర్షియల్, రెసిడెన్షియల్ జోన్లలన్నింటినీ ఒకచోట ఏర్పాటు చేయడానికి వీలులేనందున మొత్తం గుర్తించిన 29 గ్రామాల్లో అక్కడక్కడ కొన్ని రెసిడెన్షియల్, కమర్షియల్ జోన్లుగా విభజించి ఏర్పాటు చేయనున్నారు. ఈ లెక్కన రైతులు కోరుకున్న జోన్‌లో భూములు ఇచ్చే అవకాశమే లేదు. ప్రభుత్వ లెక్కల ప్రకారం గుర్తించిన 29 గ్రామాల్లో 10,656 కుటుంబాల (అంటే భూములు ఇచ్చిన కుటుంబాలకు మాత్రమే ఇంటి స్థలం, వాణిజ్య స్థలం ఇస్తారు కాబట్టి) వారికి ఎక్కడెక్కడో స్థలాలు కేటాయిస్తారు. రాజధానికి దూరంగా ఏర్పాటు చేసే రెసిడెన్షియల్ జోన్లలో మాత్రమే ఇళ్ల స్థలాలు కేటాయిస్తారు. తద్వారా రాజధాని కోసం వేలాది ఎకరాల పంట భూములను ఇస్తున్న రైతులకు మిగిలేది, దక్కేది సుదూర ప్రాంతంలో కొద్దిపాటి స్థలం మాత్రమే.  

 

 ఏ లెక్కన..?

 ఒక ఎకరాకు 4,840 గజాల భూమి ఉంటుంది. సాధారణ నిబంధనల మేరకు లేఔట్ చేయడానికి ఎకరంలో 40 శాతం మౌలిక సదుపాయాల కోసం ప్రభుత్వానికి వదులుకోవాలి. 4,840 గజాల్లో 40 శాతమంటే 1,936 గజాలు డెవలప్‌మెంట్‌కు వదిలిపెట్టాలి. ఇకపోతే మిగిలేది 2,904 గజాలు. అక్కడ అన్ని మౌలిక సదుపాయాలు కల్పిస్తూ రాజధానికి అవసరమైన రీతిలో లేఔట్ చేయడానికి సాధారణంగా అయి తే భూ యజమానికి (రైతుకు) ఎంత చెందాలి? గుంటూరు జిల్లాలో రాజధాని ప్రాంతంలో 70 శాతం భూమి యజమానికి (రైతులకు) మిగిలిన 30 శాతం ప్రభుత్వానికి చెందాలి. ఈ లెక్కన యజమానికి (రైతుకు) 2,032.8 గజాలు చెందాలి. మిగిలిన 871.2 గజాలు ప్రభుత్వానికి (అంటే డెవలపర్) పోతుంది.  

 

 ఆ లెక్కన మొత్తంగా చూస్తే..

 ఎంపిక చేసిన గ్రామాల్లో భూములు 51,788 ఎకరాలు. ఇందులో 41,750 ఎకరాలపై హక్కు లు రైతులవేనని ప్రభుత్వమే తేల్చింది. అంటే 41,750 ్ఠ 4,840 =  20,20,70,000 గజాలు. అక్షరాలా 20.20 కోట్ల గజాలన్నమాట. దీంట్లో లేఔట్‌కు వీలుగా 40 శాతం భూములను ప్రభుత్వానికి వదులుకోవాలి.అంటే 8,08,28,000 గజాల స్థలాలను ప్రభుత్వానికి వదలాలి. ఇక మిగిలిన స్థలం 12,12,42,000 గజాలు.

 

 బాబు ఇస్తామన్నదెంత?

 భూములు ఇచ్చే రైతులకు బాబు ఇస్తామన్నదెంత అంటే.. (అసైన్డ్ భూములకు ఎకరాకు 900 గజాలే ఇస్తామని చెప్పినప్పటికీ వారికి కూడా గరిష్టంగా 1300 ఇస్తున్నట్టుగా లెక్కలోకి తీసుకున్నా) 41,750 ఎకరాలకు గాను రైతులకు రావలసింది 8,48,69,400 గజాలు.  బాబు ఇస్తామన్నది 5,42,75,000 గజాలు మాత్రమే. మిగిలిన 3,05,94,400 గజాల స్థలాన్ని ప్రభుత్వం లాగేసుకుంటోంది.

 

 రైతులకు ఇవ్వాల్సిందెంత?

 రాజధాని భూముల్లో అక్కడి రేట్ల ప్రకారం డెవలప్‌మెంట్‌కు(40శాతం) పోగా మిగిలిన భూముల్లో 30:70 నిష్పత్తి ప్రకారం ప్రభుత్వానికి-యజమానులకు చెందాలి. అంటే రైతులకు 70శాతం, లేఔట్ (ప్రభుత్వం చేస్తుందని అనుకుంటే లేదా సింగపూర్ లాంటి సంస్థలే చేస్తాయనుకున్నా)కు డెవలపర్‌కు 30 శాతం చెందాలి. ఈ లెక్కన రైతులకు చెందాల్సిందెంతంటే.. 8,48,69,400 గజాలు. మిగిలిన 3,63,72,600 గజాలు ప్రభుత్వానికి లేదా సింగపూర్ సంస్థకు పోతుంది.