జాయింట్‌ డెవలప్‌ అగ్రిమెంట్లు.. జాగ్రత్తలు

జాయింట్‌ డెవలప్‌ అంటే మీకు బాగా తెలుసు.. ఒక ఓనర్, ఒక డెవలపర్, వారి మధ్య అగ్రిమెంటు. అపార్ట్‌మెంట్లు ఎన్ని కడతారు, వాటిని ఎలా పంచుకోవాలిలాంటి మిగతా విషయాలతో కూడుకున్న ఒక అగ్రిమెంటు.

ఒకప్పుడు ఇలా ఒప్పందంపై సంతకం పెట్టగానే ఓనర్‌ నెత్తి మీద బాంబు పడేది. ఏ రోజు సంతకం పెట్టారో ఆ రోజునే ఆ ల్యాండ్‌ బదిలీ అయినట్లు లెక్క. డెవలపర్‌ పని మొదలుపెట్టకపోయినా, మొదలుపెట్టి పూర్తి చేయకపోయినా, పూర్తి చేసి ఓనర్‌కి వారి వంతు అపార్ట్‌మెంట్లు ఇవ్వకపోయినా, డబ్బులు చేతికి రాకపోయినా కూడా.. పన్ను భారం మాత్రం విధించే వారు. ఇది అశనిపాతంలాంటిది. ఏదో శాపవిమోచనంలాగా 2017 సంవత్సర శుభవేళ, చట్టంలో (అధికారులు చూడటంలో) మార్పు వచ్చింది.

ఇక నుంచి అగ్రిమెంటు రోజు కాదు, డెవలపర్‌ అపార్టుమెంట్‌ను పూర్తి చేసి, కంప్లీషన్‌ సర్టిఫికెట్‌ జారీ చేసిన నాడు పన్ను భారం ఏర్పడుతుంది. ప్రతిఫలం ఎంత అంటే, ల్యాండ్‌ ఓనర్‌కి ఇచ్చిన షేరు, స్టాంప్‌ డ్యూటీ విలువ, అదనంగా ఇచ్చిన నగదు. ఈ కథ సజావుగా సాగుతోంది. అందరూ బాగున్నారు. కానీ అధికారులకు ఇందులో కొన్ని లొసుగులు కనిపించాయి. కొన్ని మోసాలు బైటపడ్డాయి. వేల్యుయేషన్లలో అవకతవకలు కనిపించాయి. వివిధ రకాల వేల్యుయేషన్, అస్థిరమైన అంకెలు, చాలా సందర్భాల్లో అండర్‌ వేల్యుయేషన్, కొన్ని చోట్ల అండర్‌ రిపోర్టింగ్‌.. వెరసి మతలబుల గారడీ అయ్యింది.

2014 సంవత్సరంలో జారీ చేసిన ఉత్తరం (ఉత్తర్వులాంటిది) ప్రకారం 2021–22, 2022–23, 2023–24 ఆర్థిక సంవత్సరాల్లో జారీ చేసిన ఆక్యుపెన్సీ–కమ్‌–కంప్లీషన్‌ సరి్టఫికెట్లను రివ్యూ చేయాలన్నారు. ఆ డేటాని డిపార్టుమెంటు వాళ్లకు దాఖలు చేసిన డాక్యుమెంట్లు/సమాచారంతో సమన్వయం చేయాలన్నారు. ఈ విషయంలో కలకత్తా అధికారులు ఒక సరైన, సమర్ధవంతమైన, సమగ్రమైన పద్ధతి ఫాలో అయ్యారు.

అదేమిటంటే..

• రెరా (ఆర్‌ఈఆర్‌ఏ), హిరా (హెచ్‌ఐఆర్‌ఏ)లాంటి ప్రభుత్వ సంస్థల అధికారిక వెబ్‌సైట్లలో సమాచారాన్ని తీసుకుని, సమన్వయం ద్వారా డేటాని సేకరించడం

• జాయింటు డెవలప్‌మెంటు అగ్రిమెంట్లో ప్రతి అంశాన్ని నిశితంగా పరిశీలించడం. ప్రాజెక్టు వివరాలు, కాగితాలు, అసలు ఎన్నింటికి అనుమతి లభించింది? ల్యాండ్‌ ఓనర్లు ఎవరు, డెవలపర్లు ఎవరు, ఏ సంవత్సరంలో, ఏ స్థాయిలో వర్క్‌ జరిగింది మొదలైన వివరాల పరీక్ష, సమీక్ష.

• సీపీసీ 2.0 పోర్టల్‌ ద్వారా రిటర్నుల్లో ఏయే సమాచారం ఉంది, రిటర్న్‌ ప్రకారం ఏయే ప్రాజెక్టులు పూర్తయ్యాయి మొదలైన వివరాలను క్రాస్‌ వెరిఫై చేయడం రిటర్నులో ఒక షెడ్యూలు క్యాపిటల్‌ గెయిన్స్‌కి సంబంధించినది. అందులో పొందుపర్చిన వివరాల సేకరణ.

• అన్ని వివరాలు చేతిలో పడ్డాక, పిలక దొరికినట్లే. సమన్లు జారీ చేయడం, అస్సెసీలను పిలవడం, అన్ని వివరాలు రాబట్టుకోవడం, గుట్టు రట్టు చేయడం.

దీనివల్ల రెవెన్యూపరంగా ఎన్నో సత్ఫలితాలు వచ్చాయి. వివరాలను వెల్లడించని ఎందరో బడాబాబులు చట్టాన్ని గౌరవించడం (విధి లేక) మొదలెట్టారు. దేశమంతటా కలకత్తా మోడల్‌ని ఒక ప్రామాణిక ఆపరేటింగ్‌ విధానంగా మలిచారు. ఉత్తమ పద్ధతిగా తీర్చిదిద్దారు. స్పష్టమైన వైఖరి, డేటా ఆధారిత ఫ్రేమ్‌వర్క్, పారదర్శకత, దేశమంతటా ఒకే విధానం, గోప్యత పాటిస్తూ వివరాల సేకరణ.. ఇదీ లక్ష్యం.

ఈమధ్యే, అంటే 2025 సెప్టెంబర్‌ 15న ఒక ఆఫీస్‌ మెమొరాండంను జారీ చేశారు. దీని లక్ష్యాలు రెండు..

1. కాంప్లయెన్స్‌ (నిబంధనలను పాటించడం) జరగాలి

2. పన్ను వసూళ్లు అస్సెస్సీలు ఇచ్చే సమాచారం మీద తక్కువగా ఆధారపడటమనేది ఇక్కడ ప్రధానమైన ఉద్దేశం.

సూచన ఏమిటంటే: సరైన, సమగ్రమైన సమాచార సేకరణ కోసం రెరా అధికారులు, డెవలప్‌మెంట్‌ అధికారులను సంప్రదించాలి.

వారు ఏం చేస్తారు: సమాచారాన్ని సేకరించి ఇన్వెస్టిగేషన్‌ అధికారులకు పంపుతారు. తేడా ఉంటే వారు తోలు తీస్తారు.

చివరగా 2025 అక్టోబర్‌ 31లోగా ఈ సమాచారాన్ని సేకరించాలి. అధికారులు త్వరితగతిన పురోగతి చూపిస్తారు.

ఏం చేయాలి: మీరు ఓనర్‌ అయినా డెవలపర్‌ అయినా జాగ్రత్త వహించాలి. ఇన్వెస్ట్‌మెంటుపరంగా డెవలపర్, క్యాపిటల్‌ గెయిన్స్‌పరంగా ఓనర్‌.. తగిన శ్రద్ధ పెట్టాలి. ఈ విషయంలో మీ నిజాయితీ, నీతే మీ స్థిరాస్థి!