రియల్ ఎస్టేట్‌లో ‘రిచ్‌ డాడ్‌’ వ్యూహాలు..

రియల్‌ ఎస్టేట్‌ పెట్టుబడిదారుల పాలిట కల్పవృక్షం. సరైన వ్యూహంతో పెట్టుబడులు పెట్టాలే కానీ తిరుగులేని రాబడులు సొంతం చేసుకోవచ్చు. ప్రముఖ ఇన్వెస్టర్‌, ‘రిచ్‌ డాడ్‌ పూర్‌ డాడ్‌’ పుస్తక రచయిత రాబర్ట్‌ కియోసాకి కూడా ఇదే చెబుతారు. బంగారం, వెండి వంటి విలువైన లోహాలతోపాటు రియల్‌ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడులు సంపన్నులను చేస్తాయన్నది ఆయన అభిప్రాయం. ఈ రంగంలో ఔత్సాహికులకు రాబర్ట్‌ కియోసాకి తన ‘రిచ్‌ డాడ్‌’ బ్లాగ్‌లో సూచించన ఆరు రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడి వ్యూహాలు ఇవే..

సింగిల్ ఫ్యామిలీ ఇళ్లు..

రియల్ ఎస్టేట్‌లోకి తొలి అడుగు పెట్టాలనుకునే వారికి ఒక కుటుంబం నివసించగలిగే ఇంటిని కొనుగోలు చేసి దాన్ని అద్దెకు ఇవ్వడం సాధారణంగా కనిపించే పెట్టుబడి విధానం. ఇంటిని కొనుగోలు చేసిన తర్వాత అవసరమైన మరమ్మతులు చేసి, అద్దెకు ఇవ్వడం ద్వారా నెలవారీ ఆదాయం పొందవచ్చు. దీర్ఘకాలంలో ఆస్తి విలువ పెరిగితే విక్రయం ద్వారా మూలధన లాభాలు పొందే అవకాశమూ ఉంటుంది.

అయితే, అద్దెదారులు ఇల్లు ఖాళీ చేస్తే ఆదాయం నిలిచిపోవచ్చు. అదే సమయంలో ఇంటి నిర్వహణ, మరమ్మతులు, బీమా, పన్నులు, ఇతర ఖర్చులు కొనసాగుతాయి. అందువల్ల కొనుగోలు ధరతో పాటు ఆశించే అద్దె, ఖాళీగా ఉండే కాలం, నిర్వహణ వ్యయాలను లెక్కించిన తర్వాతే నిర్ణయం తీసుకోవాలి.

BRRRR విధానం..

BRRRR అనేది బై (Buy), రీహాబ్‌ (Rehab), రెంట్‌ (Rent), రీఫైనాన్స్‌ (Refinance), రిపీట్‌ (Repeat) అనే ఐదు దశలతో కూడిన వ్యూహం. అంటే ఆస్తిని కొనుగోలు చేయడం, పునరుద్ధరించడం, అద్దెకు ఇవ్వడం, రుణాన్ని తిరిగి సమకూర్చుకోవడం, అదే ప్రక్రియను మరో ఆస్తిపైనా కొనసాగించడం.

ఈ విధానంలో కాస్త తక్కువ ఖర్చుతో మరమ్మతులు చేసుకోగల ఇంటిని కొనుగోలు చేసి, దాని విలువ పెరిగేలా అభివృద్ధి చేస్తారు. ఆ తర్వాత అద్దెకు ఇచ్చి, ఆస్తి విలువ ఆధారంగా రీఫైనాన్స్ ద్వారా పెట్టుబడిలో కొంత మొత్తాన్ని తిరిగి పొందేందుకు ప్రయత్నిస్తారు. తిరిగి వచ్చిన నిధులను మరో ఆస్తి కొనుగోలుకు ఉపయోగించవచ్చు.

అయితే, మరమ్మతుల ఖర్చు అంచనాలకు మించిపోవడం, ఆస్తి విలువ ఆశించిన స్థాయిలో పెరగకపోవడం, రుణ వడ్డీ రేట్లు ప్రతికూలంగా ఉండటం వంటి అంశాలు ఈ వ్యూహాన్ని దెబ్బతీయవచ్చు. అందుకే నిర్మాణ పనులపై అవగాహన, ఖచ్చితమైన వ్యయ అంచనాలు, రుణ నిర్వహణ సామర్థ్యం అవసరం.

మల్టీఫ్యామిలీ ప్రాపర్టీలు..

డ్యూప్లెక్స్‌లు, ట్రిప్లెక్స్‌లు, నాలుగు కుటుంబాల నివాస భవనాలు, చిన్న అపార్ట్‌మెంట్ సముదాయాలు ఈ విభాగంలోకి వస్తాయి. ఒకే భవనంలో పలువురు అద్దెదారులు ఉండటంతో వేర్వేరు యూనిట్ల నుంచి ఆదాయం లభిస్తుంది.

ఒక యూనిట్ ఖాళీ అయినా మిగిలిన యూనిట్ల నుంచి అద్దె వస్తుండటంతో ఆదాయం పూర్తిగా నిలిచిపోయే ప్రమాదం తగ్గుతుంది. అయితే, అద్దెదారుల మార్పులు, మరమ్మతులు, నిర్వహణ బాధ్యతలు పెరగవచ్చు. ఆస్తి పరిమాణాన్ని బట్టి రుణ నిబంధనలు కూడా మారుతాయి.

చిన్న స్థాయి అద్దె ఇంటితో అనుభవం సంపాదించిన తర్వాత పెట్టుబడిని విస్తరించాలనుకునే వారికి ఈ విధానం ఉపయోగపడవచ్చు. అయితే, యూనిట్ల సంఖ్య పెరిగే కొద్దీ నిర్వహణ ఖర్చులు, ఖాళీ రేట్లు, రుణ చెల్లింపులను జాగ్రత్తగా అంచనా వేయాలి.

ఫిక్స్ అండ్ ఫ్లిప్..

ఈ వ్యూహంలో తక్కువ ధరకు లభించే లేదా మరమ్మతులు అవసరమైన ఆస్తులను కొనుగోలు చేసి, వాటిని ఆధునికంగా తీర్చిదిద్ది, అధిక ధరకు విక్రయిస్తారు. అద్దె ద్వారా దీర్ఘకాలిక ఆదాయం పొందడం కంటే ఒకేసారి లాభం సంపాదించడమే ప్రధాన లక్ష్యం.

అయితే, ఈ విధానంలో లాభం రావాలంటే కొనుగోలు ధర, మరమ్మతుల ఖర్చు, రుణ వడ్డీ, పన్నులు, విక్రయ ఖర్చులన్నింటినీ పరిగణనలోకి తీసుకోవాలి. మార్కెట్‌లో ధరలు తగ్గినా, పనులు ఆలస్యమైనా పెట్టుబడిదారుడి లాభం తగ్గిపోవచ్చు. కొన్ని సందర్భాల్లో నష్టాలు కూడా ఎదురవుతాయి.

కియోసాకి ఆలోచనల్లో కనిపించే ముఖ్యమైన అంశం ఏమిటంటే.. ఆస్తిని విక్రయించడం ద్వారా వచ్చే లాభం, అద్దెల రూపంలో నిరంతరం వచ్చే నగదు ప్రవాహం ఒకటి కావు. ఫ్లిప్పింగ్ ద్వారా వచ్చిన మొత్తాన్ని ఇతర ఆదాయాన్ని ఇచ్చే ఆస్తుల్లో పెట్టుబడి పెట్టడం ఒక ప్రత్యామ్నాయం కావచ్చు.

కమర్షియల్ రియల్ ఎస్టేట్..

కార్యాలయ భవనాలు, గిడ్డంగులు, రిటైల్ కేంద్రాలు, దుకాణ సముదాయాలు వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్‌లో భాగం. వీటిని సంస్థలకు లేదా వ్యాపారులకు అద్దెకు ఇవ్వడం ద్వారా ఆదాయం పొందవచ్చు. కొన్ని ఒప్పందాలు దీర్ఘకాలం కొనసాగుతాయి. ఒప్పంద నిబంధనల ప్రకారం నిర్వహణ ఖర్చుల్లో కొంత భాగాన్ని అద్దెదారులు భరించే అవకాశమూ ఉంటుంది.

అయితే, అధిక కొనుగోలు ధరలు, సంక్లిష్టమైన రుణ నిబంధనలు, చట్టపరమైన ఒప్పందాలు ఈ రంగంలో ప్రవేశాన్ని కష్టతరం చేస్తాయి. కార్యాలయాలు లేదా దుకాణాలకు డిమాండ్ తగ్గితే ఖాళీగా ఉండే కాలం పెరగవచ్చు. పెద్ద అద్దెదారు ఖాళీ చేస్తే ఆదాయంపై గణనీయమైన ప్రభావం పడుతుంది.

అందువల్ల ఈ వ్యూహం అనుభవం, తగిన మూలధనం, మార్కెట్‌పై అవగాహన ఉన్న పెట్టుబడిదారులకు అనుకూలంగా ఉండవచ్చు. అధిక రాబడి వస్తుందనే అంచనాతో మాత్రమే పెట్టుబడి పెట్టకుండా, ఆస్తి నికర ఆదాయం, ఖాళీ రేటు, నిర్వహణ వ్యయాలు, రుణ భారాన్ని పరిశీలించాలి.

ఖాళీ స్థలం..

భవనాలు నిర్మించని ఖాళీ స్థలాలను కొనుగోలు చేసి, భవిష్యత్తులో వాటి విలువ పెరుగుతుందని ఆశిస్తూ ఉంచుకోవడం మరో పెట్టుబడి వ్యూహం. కొత్త రహదారులు, పరిశ్రమలు, ఉపాధి కేంద్రాలు, నివాస ప్రాంతాల విస్తరణకు సమీపంలో ఉన్న భూములకు దీర్ఘకాలంలో డిమాండ్ పెరిగే అవకాశం ఉంటుంది.

ఇతర అద్దె ఆస్తులతో పోలిస్తే ఖాళీ స్థలానికి రోజువారీ నిర్వహణ అవసరాలు తక్కువగా ఉండవచ్చు. కానీ సాధారణంగా స్థలం నుంచి అద్దె ఆదాయం రాదు. విక్రయించే వరకు పెట్టుబడి మొత్తం అందులోనే నిలిచిపోవచ్చు. అంతేకాకుండా, భూమి ధర తప్పనిసరిగా పెరుగుతుందనే హామీ ఉండదు.

స్థలం కొనుగోలు చేసే ముందు యాజమాన్య హక్కులు, భూ వినియోగ నిబంధనలు, రహదారి సదుపాయం, నీరు, విద్యుత్ వంటి మౌలిక వసతులు, భవిష్యత్తు అభివృద్ధి అవకాశాలను పరిశీలించడం ముఖ్యం.

ఇదీ చదవండి: బెంగళూరులో ఇల్లు అద్దెకు తీసుకోవడమే పాపమా?