రియల్టీలో బ్లాక్‌మనీ చక్కర్లు.. ఎలాగంటే..

రియల్ ఎస్టేట్ రంగాన్ని భారత ఆర్థిక వ్యవస్థలో అత్యంత కీలకమైనదిగా పరిగణిస్తున్నారు. అయినప్పటికీ ఈ రంగం దశాబ్దాలుగా నల్లధనం (Black Money) లేదా లెక్కల్లో చూపని ధనం ప్రవాహానికి ప్రధాన వేదికగా మారిందనే వాదనలున్నాయి. ఇక్కడ జరిగే కొనుగోళ్లు, అమ్మకాలు, పెట్టుబడుల్లో గణనీయమైన భాగం నగదు రూపంలోనే జరుగుతుండటం దీనికి ముఖ్య కారణం. డిజిటలైజేషన్‌ అని చెప్పుకుంటున్న, ఆన్‌లైన్‌ మనీ ట్రాన్స్‌ఫర్లు వచ్చినా ఈ విభాగంలో ఇప్పటికీ చాలా వరకు నగదు రూపంలోనే లావాదేవీలు జరుగుతున్నాయనేది వాస్తవం. రియల్టీ రంగంలో నల్లధనం ఎలా ప్రవహిస్తుంది, అందుకు గల కారణాలు, దాని ప్రభావాలను విశ్లేషిద్దాం.

నల్లధనం ప్రవాహం ఎలా జరుగుతుంది?

సాధారణంగా రియల్ ఎస్టేట్ లావాదేవీలు రెండు రకాలుగా విభజిస్తారు. అధికారిక లావాదేవీలు.. ఇది బ్యాంక్ ద్వారా చెక్, ఆన్‌లైన్ బదిలీ (RTGS/NEFT) రూపంలో చెల్లిస్తారు. ఈ మొత్తం ప్రభుత్వ రికార్డులలో నమోదు చేయబడి, దీనిపై కొనుగోలుదారు, విక్రేత పన్నులు చెల్లిస్తారు. డాక్యుమెంట్లలో, రిజిస్ట్రేషన్ కార్యాలయంలో చూపించే ధర ఇదే.

నగదు లావాదేవీ

ఇది అధికారిక పత్రాల్లో చూపకుండా కొనుగోలుదారు నేరుగా విక్రేతకు నగదు రూపంలో ఇచ్చే మొత్తం. ఈ లావాదేవీ వివరాలను ఆదాయపు పన్ను శాఖకు లేదా ప్రభుత్వానికి తెలియజేయరు. మార్కెట్ ధర, డాక్యుమెంట్ ధర మధ్య ఉన్న వ్యత్యాసం ఈ నల్లధనం.

ప్రవాహ విధానం

కొనుగోలు దశ: ఒక కొనుగోలుదారు తాను దాచుకున్న నల్లధనాన్ని ఉపయోగించి ఒక ఆస్తిని కొనుగోలు చేయాలనుకున్నప్పుడు ఆస్తి యజమానికి డాక్యుమెంట్‌లో ఉన్న ధర కంటే ఎక్కువ మొత్తాన్ని (అదనపు నగదు) చెల్లిస్తారు. ఈ అదనపు మొత్తం కొనుగోలుదారు నల్లధనంగా ఉంటుంది. ఇదే తర్వాత కాలంలో ఆస్తి యజమానికి సైతం నల్లధనంగా మారుతుంది.

అమ్మకం దశ: కొనుగోలుదారు ఆస్తిని అమ్మే సమయానికి ఆ ఆస్తి విలువ పెరిగి ఉంటుంది. అప్పుడు అతను కొత్త కొనుగోలుదారు నుంచి మార్కెట్ విలువ ప్రకారం ధరను తీసుకుంటాడు. ఇందులో కొంత భాగం అధికారికంగా లెక్క చూపినా పెరిగిన విలువలో ఎక్కువ భాగం నగదు రూపంలో (నల్లధనం) తీసుకునేందుకు మొగ్గు చూపుతాడు. ఆస్తి అమ్మే సమయానికి పన్ను ఎగవేత కోసం ఇది నల్లధనంగా మారుతుంది.

నిర్మాణం/డెవలప్‌మెంట్: రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్లు భూమి కొనుగోలు, నిర్మాణ సామగ్రి, కార్మికుల వేతనాలు వంటి వాటిలో పెద్ద మొత్తంలో నగదు లావాదేవీలు నిర్వహిస్తారు. ఇది వారికి లెక్కల్లో చూపని ఆదాయం (నల్లధనం) సృష్టించడానికి అవకాశం ఇస్తుంది.

ప్రధాన కారణాలు

అధిక స్టాంప్ డ్యూటీ, పన్నులు

ఆస్తుల రిజిస్ట్రేషన్, అమ్మకాలపై ప్రభుత్వాలు విధించే స్టాంప్ డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్ ఛార్జీలు, మూలధన లాభాల పన్ను (Capital Gains Tax) చాలా ఎక్కువగా ఉండటం. ఈ అధిక పన్నులను తప్పించుకోవడానికి కొనుగోలుదారులు, విక్రేతలు ఇద్దరూ డాక్యుమెంట్లలో ఆస్తి విలువను తక్కువగా చూపించి మిగిలిన మొత్తాన్ని నగదు రూపంలో లావాదేవీ చేస్తారు.

ధరల్లో వ్యత్యాసం

ప్రభుత్వం నిర్ణయించిన సర్కిల్ రేటు కంటే మార్కెట్ ధర చాలా ఎక్కువగా ఉండటం. విక్రేత మార్కెట్ ధరను డిమాండ్ చేసినప్పుడు కొనుగోలుదారు స్టాంప్ డ్యూటీని ఆదా చేసుకోవడానికి సర్కిల్ రేటుకు మాత్రమే డాక్యుమెంట్ చేయించి మిగిలిన మొత్తాన్ని నగదు రూపంలో చెల్లిస్తాడు.

దాచుకునే అవకాశం

నల్లధనం (లెక్కల్లో చూపని ఆదాయం) ఉన్న వ్యక్తులకు ఆ డబ్బును సులభంగా, సురక్షితంగా దాచుకోవడానికి రియల్ ఎస్టేట్ ఒక ఉత్తమ మార్గంగా కనిపిస్తుంది. నల్లధనాన్ని ఆస్తి రూపంలోకి మార్చడం ద్వారా వారు దానిపై వడ్డీ లేదా పన్ను చెల్లించకుండా తప్పించుకుంటారు.

రియల్ ఎస్టేట్ లావాదేవీల్లో పూర్తి పారదర్శకత లేకపోవడం. రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ(రెరా) వంటి వ్యవస్థలు ఉన్నా పాత లేదా వ్యక్తిగత ఆస్తుల కొనుగోలు, అమ్మకాలలో నగదు ప్రవాహాన్ని నియంత్రించే యంత్రాంగం బలహీనంగా ఉందనే వాదనలున్నాయి. రియల్ ఎస్టేట్‌లో తరచుగా ధరలు వేగంగా పెరుగుతుంటాయి. ఈ లాభాలపై పన్నులు కట్టకుండా ఉండటానికి విక్రేతలు నగదు రూపంలో అమ్మకాలు జరపడానికి ఉత్సాహం చూపిస్తున్నారు.

పరిణామాలు ఇలా..

రియల్ ఎస్టేట్‌లో నల్లధనం ప్రవాహం అనేక ఆర్థిక, సామాజిక సమస్యలకు దారితీస్తుంది. నల్లధనం వల్ల వాస్తవ మార్కెట్ ధర కృత్రిమంగా పెరుగుతుంది. మధ్యతరగతి, పేద ప్రజలకు ఇల్లు కొనుగోలు చేయడం కష్టమవుతుంది. పన్ను ఎగవేత కారణంగా ప్రభుత్వానికి స్టాంప్ డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్ ఫీజు, మూలధన లాభాల పన్ను రూపంలో రావాల్సిన ఆదాయం కోల్పోతుంది. నల్లధనం ప్రవాహం దేశ ఆర్థిక స్థిరత్వాన్ని దెబ్బతీస్తుంది. ఈ రంగంలోని అధికారులకు లంచాలు ఇచ్చి తప్పుడు రిజిస్ట్రేషన్లు చేయించుకోవడం వంటి అవినీతి కార్యకలాపాలకు ఇది ఆజ్యం పోస్తుంది.

ఇదీ చదవండి: ఆస్తులు పంచితే బజారున పడాల్సిందే..