రెరా ఉ‍న్నా 10 శాతం మార్టగేజ్‌ క్లాజ్‌ అవసరమా?

భారతదేశంలో వేగంగా అభివృద్ధి చెందుతున్న నగరాలలో హైదరాబాద్ ఒకటి. ఇక్కడ రియల్ ఎస్టేట్ రంగం అపారమైన వృద్ధిని సాధిస్తోంది. అయితే రియల్ ఎస్టేట్ బిల్డర్లు, డెవలపర్లు, కస్టమర్లను ప్రభావితం చేసే కొన్ని నియంత్రణలు, విధానాలు అమలులో ఉన్నాయి. వాటిలో ముఖ్యంగా రాష్ట్ర ప్రభుత్వం స్వాధీనం చేసుకునే 10 శాతం మార్టగేజ్‌ (కుదవపెట్టడం) క్లాజ్ కీలకంగా ఉంది. రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (RERA) వంటి పకడ్బందీ నియంత్రణ సంస్థల ఉనికి ఉన్నా ఈ క్లాజ్‌ అమలుపై విభిన్న వాదనలున్నాయి.

10 శాతం మార్టగేజ్‌ క్లాజ్ అంటే ఏమిటి?

తెలంగాణ ప్రభుత్వం అధీనంలో మార్టగేజ్ క్లాజ్‌(Mortgage Clause) బిల్డింగ్/లేఅవుట్ అనుమతుల జారీ కోసం ప్రభుత్వానికి 10 శాతం చెల్లించే మొత్తం. ప్రాజెక్ట్‌ నిర్మించే క్రమంలో నిబంధనలు ఉల్లంఘించకుండా నియంత్రించడానికి రాష్ట్ర ప్రభుత్వం బిల్డర్లకు లేఅవుట్ లేదా భవన నిర్మాణానికి అనుమతులు ఇచ్చేటప్పుడు మొత్తం ప్రాజెక్ట్ స్థలంలో 10 శాతం భాగాన్ని ప్రభుత్వానికి ‘కుదవ’ (mortgage) పెట్టాలని డిమాండ్ చేస్తుంది.

ఎందుకోసం అంటే..

భవన నిర్మాణంలో అనుమతి పొందిన ప్లాన్ల నుంచి బిల్డర్లు తప్పుకోకుండా (deviation) నియంత్రించడం దీని ముఖ్య ఉద్దేశం. ఒకవేళ బిల్డర్ నిబంధనలు ఉల్లంఘిస్తే ఈ కుదవ పెట్టిన 10 శాతం స్థలాన్ని ప్రభుత్వం స్వాధీనం చేసుకుంటుంది.

RERA ఉన్నప్పటికీ ఈ క్లాజ్ అవసరమా?

రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో పారదర్శకత, జవాబుదారీతనం, నాణ్యతను పెంచడానికి కేంద్ర ప్రభుత్వం RERA (Real Estate Regulatory Authority) చట్టాన్ని ప్రవేశపెట్టింది. తెలంగాణలో కూడా TG-RERA పటిష్టంగా అమలులో ఉంది. రెరా చట్టం కింద బిల్డర్ ప్రాజెక్టును తప్పనిసరిగా రిజిస్టర్ చేయాలి. కస్టమర్ల నుంచి వసూలు చేసిన మొత్తంలో 70 శాతం ప్రత్యేక ఖాతాలో ఉంచాలి. అలాగే ప్రాజెక్టు ప్లాన్లలో ఎలాంటి మార్పులు చేయకూడదు. రెరా ఉల్లంఘనలకు జరిమానాలు, శిక్షలు చాలా కఠినంగా ఉంటాయి.

వ్యతిరేకత ఎందుకు?

బిల్డర్ల సమాఖ్య (TBF - Telangana Builders Federation) వంటి సంస్థలు రెరా చట్టం పకడ్బందీగా ఉన్నందున 10 శాతం స్థలాన్ని కుదవపెట్టే (Mortgage Clause) నిబంధన అనవసరం అని వాదిస్తున్నాయి. ఎందుకంటే రెరా అనేది భవన నిర్మాణ నిబంధనల ఉల్లంఘనను సమర్థవంతంగా నియంత్రించగలదని భావిస్తోంది.

బిల్డర్లు, ప్రాజెక్ట్ డెవలపర్లపై ప్రభావం

10 శాతం మార్టగేజ్‌ క్లాజ్‌ వల్ల రియల్ ఎస్టేట్ బిల్డర్లు, ప్రాజెక్ట్ డెవలపర్లపై కొంత ప్రభావం ఉంటుంది. బిల్డర్లు తమ ప్రాజెక్ట్‌లో 10% స్థలాన్ని ఉపయోగించుకోలేరు. అంటే ఆ 10% స్థలాన్ని అమ్మడం ద్వారా వచ్చే ఆదాయాన్ని వారు కోల్పోతారు. ఇది వారి ఆర్థిక లభ్యత (cash flow)పై తీవ్ర ప్రభావం చూపుతుంది. బ్లాక్ చేసిన 10 శాతం స్థలంపై నిర్వహణ ఖర్చులు, పన్నులు వంటి అదనపు భారం పడుతుంది. ఇది మొత్తం ప్రాజెక్ట్ నిర్మాణ వ్యయాన్ని (Project Cost) పెంచుతుంది. అనుమతుల ప్రక్రియలో ఆలస్యం లేదా క్లాజ్ అమలులో సమస్యలు ప్రాజెక్ట్ డెలివరీలో ఆలస్యం కావడానికి దారితీయవచ్చు.

రియల్టీ కస్టమర్లపై ప్రభావం

నిర్మాణ వ్యయం పెరిగినప్పుడు, బిల్డర్లు ఆ భారాన్ని సర్దుబాటు చేయడానికి ఫ్లాట్లు లేదా నివాస స్థలాల ధరలను పెంచే అవకాశం ఉంది. 10 శాతం స్థలం అందుబాటులో లేకపోవడం వల్ల ప్రాజెక్టులో అమ్మకానికి ఉండే యూనిట్ల సంఖ్య తగ్గిపోతుంది. సానుకూల కోణం నుంచి చూస్తే బిల్డర్ నిబంధనలు ఉల్లంఘిస్తే కస్టమర్ల ప్రయోజనాలను రక్షించడానికి ప్రభుత్వం వద్ద ఒక ఆస్తి (10% స్థలం) హామీగా ఉంటుంది.

క్లాజ్‌ తొలగిస్తే ప్రభుత్వంపై ‍ప్రభావం ఎంత?

తెలంగాణ బిల్డర్స్ ఫెడరేషన్ (TBF) వంటి రియల్ ఎస్టేట్ సంఘాలు రెరా ఉన్నందున 10 శాతం మార్టగేజ్‌ క్లాజ్‌ను రద్దు చేయాలని కోరుతున్నాయి. లేదా రెరా కింద రిజిస్టర్ అయిన ప్రాజెక్టులకు మినహాయింపు ఇవ్వాలని చాలా కాలంగా ప్రభుత్వాన్ని కోరుతున్నాయి. ఈ 10 శాతం క్లాజ్ అనేది ప్రత్యక్షంగా రాష్ట్ర ప్రభుత్వానికి ఆదాయాన్ని (revenue) ఇచ్చే పన్ను కాదు. ఇది ఒక నియంత్రణ సాధనం (Regulatory Tool)గా పని చేస్తుంది. దీన్ని తొలగిస్తే భవన నిర్మాణ నిబంధనల ఉల్లంఘనలను నియంత్రించేందుకు ప్రభుత్వం చేతిలో ఉన్న ప్రధాన సాధనం కోల్పోతుంది. రెరా ఉన్నప్పటికీ ఈ స్థల హామీ అనేది స్థానిక సంస్థలకు (GHMC వంటివి) తక్షణ చర్యలు తీసుకునేందుకు వీలు కల్పిస్తుందని కొందరు అభిప్రాయపడుతున్నారు.

ఒకవేళ ఈ నిబంధన తొలగిస్తే రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో నిర్మాణం, అమ్మకాలు పెరిగి, రిజిస్ట్రేషన్ ఫీజులు, స్టాంప్ డ్యూటీ, ఇతర పన్నుల రూపంలో ప్రభుత్వానికి పరోక్షంగా మరింత ఆదాయం రావడానికి అవకాశం కూడా ఉందని ఇంకొందరు అంటున్నారు.

ఇదీ చదవండి: రుణమే.. బంగారమాయెనే!