సిటీ రియల్‌ ఎస్టేట్‌కు గేమ్‌ ఛేంజర్‌!

సాక్షి, సిటీబ్యూరో: పశ్చిమాసియాలో యుద్ధం, ప్రపంచ వ్యాప్తంగా భౌగోళిక, రాజకీయ అస్థిరత, స్థిరమైన వడ్డీ రేట్ల కొనసాగింపు, ప్రతికూల విధానాలు.. తదితర కారణాలతో పీకల్లోతు కష్టాల్లో ఉన్న హైదరాబాద్‌ స్థిరాస్తి రంగానికి ఊతమిచ్చేలా ట్రాన్స్‌ఫరబుల్‌ డెవలప్‌మెంట్‌ రైట్స్‌ (టీడీఆర్‌)లో తెలంగాణ రాష్ట్ర ప్రభుత్వం కీలక సంస్కరణలు చేసింది. దీంతో భూయజమానులు, డెవలపర్లు, గృహ కొనుగోలుదారులు, పట్టణ స్థానిక సంస్థలకు ప్రయోజనం చేకూరనుంది. ప్రణాళికాబద్ధమైన, స్థిరమైన పట్టణాభివృద్ధికి వీలవుతుంది. మొత్తంగా హైదరాబాద్‌ స్థిరాస్తి రంగానికి టీడీఆర్‌ గేమ్‌ చేంజర్‌గా మారనుంది.

టీడీఆర్‌ అంటే? 
రోడ్లు, డ్రైనేజీలు, ఫ్లైఓవర్లు వంటి మౌలిక వసతుల నిర్మాణ సమయంలో ప్రభుత్వానికి భూసేకరణ తప్పనిసరి. భూములు కోల్పోయే పట్టాదారులకు ప్రభుత్వం నగదు రూపంలో పరిహారం అందిస్తుంది. అయితే ప్రభుత్వం వద్ద నిధుల కొరత కారణంగా కొత్తగా టీడీఆర్‌ విధానాన్ని తీసుకొచ్చింది. దీంతో నగదు బదులుగా మార్కెట్‌ రేటుకు సమానంగా టీడీఆర్‌ బాండ్లను అందజేస్తారు. వీటితో యజమానికి ఇతర ప్రాంతంలో స్థలం ఉంటే అక్కడ అనుమతించే అంతస్తుల కంటే ఎక్కువ ఫ్లోర్లు నిర్మించుకోవచ్చు. ఒకవేళ స్థలం లేకపోతే టీడీఆర్‌ను ఇతరులకు విక్రయించి సొమ్ము చేసుకోవచ్చు.

చెరువుల పూర్తిస్థాయి నీటిమట్టం(ఎఫ్‌టీఎల్‌), గరిష్ట వరద మట్టం(ఎంఎఫ్‌ఎల్‌), నీటి వనరులు, నాలాలకు బఫర్‌ జోన్ల పరిధిలోకి వచ్చే పట్టా భూములను ప్రభుత్వానికి స్వాధీనం చేసినప్పుడు టీడీఆర్‌లను జారీ చేస్తుంది. టీడీఆర్‌ హక్కులను స్థిరాస్తి వ్యాపారులు, వ్యక్తులు కొనుగోలు చేసి అదనపు అంతస్తులు, సెట్‌బ్యాక్‌లో ఆ విస్తీర్ణం మేరకు మినహాయింపులు పొందవచ్చు. ఔటర్‌ రింగ్‌ రోడ్‌(ఓఆర్‌ఆర్‌) దాకా విస్తరించిన జీహెచ్‌ఎంసీ వరకూ.., తెలంగాణ కోర్‌ అర్బన్‌ రీజియన్‌(టీసీయూఆర్‌) పరిధి వరకూ ఇది వర్తిస్తుంది.

చిన్న, మధ్య తరహా బిల్డర్లకు ప్రయోజనం 
తాజా టీడీఆర్‌ సవరణతో చిన్న, మధ్యతరహా బిల్డర్లకు ఈ నిర్ణయం గొప్ప ఊతం ఇస్తుంది. 40 అడుగుల రహదారిలో ఇది వరకు జీ+8 అంతస్తులతో పాటు టీడీఆర్‌తో అదనంగా రెండు అంతస్తులకు అనుమతి ఇచ్చేవారు. తాజాగా 11 అంతస్తుల వరకు వేసుకోవచ్చు. అదనపు అంతస్తుల వెసులుబాటుతో ధరలను నియంత్రించడానికి, స్థిరీకరించడానికి సహాయపడతాయి.

కూకట్‌పల్లి, మూసాపేట, ఎస్‌ఆర్‌నగర్, ముషీరాబాద్, నారాయణగూడ, తార్నాక, సికింద్రాబాద్, కాచిగూడ, ఉప్పల్, ఎల్బీనగర్, హయత్‌నగర్, ప్రగతీనగర్, బాచుపల్లి వంటి ప్రాంతాలలో భవన నిర్మాణాలు చేపట్టే చిన్న, మధ్యతరహా డెవలపర్లకు ఇది వరంగా మారుతుంది. గతంలో సరైన డిమాండ్‌ లేక మార్కెట్‌ విలువలో టీడీఆర్‌ 25 శాతానికే అమ్ముడుపోయేవి. ఇప్పుడు ఆ ప్రాంతాన్ని బట్టి 50–70 శాతానికి పెరుగుతుంది. టీడీఆర్‌ విలువ పెరగడంతో భూ యజమానులు తమ భూమిని రహదారుల విస్తరణకు ఇవ్వడానికి ఉత్సాహం చూపిస్తారు. రహదారుల విస్తరణలో వేగం పెరుగుతుంది.

ఆరు అంతస్తులు దాటితేనే హైరైజ్‌ 
భవన నిర్మాణ నిబంధనల మేరకు రోడ్డు వెడల్పు, ప్లాటు విస్తీర్ణం ఆధారంగా అనుమతించిన ఎత్తు వరకు మాత్రమే నిర్మాణం చేయాల్సి ఉంది. ఈ లెక్కన ప్లాటు విస్తీర్ణం 1,000 చ.మీ. దాటితేనే గరిష్టంగా 18 మీటర్ల ఎత్తు వరకు (జీ+5 అంతస్తులు) భవన నిర్మాణానికి అనుమతి ఉండేది. టీడీఆర్‌ను కొనుగోలు చేసినా అదనపు అంతస్తులు కట్టుకునేందుకు వెసులుబాటు లేదు. తాజా సవరణల్లో టీడీఆర్‌ వినియోగిస్తూ నిర్మాణం 21 మీటర్ల ఎత్తు వరకు(జీ+6 అంతస్తులు) నిర్మించుకునేందుకు అవకాశం ఇచ్చింది. అంటే ఇక నుంచి 21 మీటర్ల ఎత్తు దాటిన భవనాలను మాత్రమే ఆకాశహర్మ్యాలుగా పరిగణిస్తారు. అలాగే ఈ నిర్మాణానికి ప్లాటు కనీస విస్తీర్ణాన్ని 750 చ.మీ.కు తగ్గించింది. కొత్త నిబంధనల ప్రకారం.. టీడీఆర్‌ వినియోగిస్తూ 750–2,000 చ.మీ. వరకు ప్లాటు విస్తీర్ణంలో భవన నిర్మాణాన్ని 21 మీటర్ల ఎత్తు వరకూ నిర్మించుకోవచ్చు. అయితే పార్కింగ్, ఇతర నిబంధనలు కచ్చితంగా పాటించాల్సిందే.

40 అడుగుల రోడ్లలోనూ భారీ భవనాలు 
ప్లాటు విస్తీర్ణం 2 వేల చ.మీ.లకు మించి ఉంటే ఆ స్థలంలో టీడీఆర్‌ ద్వారా అదనపు అంతస్తులు నిర్మించుకునేందుకు ప్రభుత్వం వెసులు బాటు కల్పించింది. రోడ్డు కనీస వెడల్పు 40 అడుగులకు మించి ఉంటే.. ఆ ప్లాటులో జీ+5 అంతస్తులకు మించి అదనంగా మరో 3 అంతస్తులు నిర్మించుకోవచ్చు. రోడ్డు వెడల్పు 60 అడుగులు ఉంటే అదనంగా 4 అంతస్తులు, 80 అడుగులకు మించి ఉంటే అదనంగా 5 అంతస్తులు కట్టుకోవచ్చు. అయితే అగ్నిమాపక, ఎయిర్‌పోర్టు, ఇతర నిబంధనలు పాటించాల్సి ఉంటుంది.

50:50 విధానంలో..  
క్యూర్‌ పరిధిలో 10 అంతస్తులకు మించిన హైరైజ్‌లలో పదో అంతస్తు తర్వాత చేపట్టే అదనపు అంతస్తుల నిర్మిత స్థలంలో 10 శాతానికి టీడీఆర్‌ను వినియోగించాలని గతేడాది ప్రభుత్వం పేర్కొంది. తాజాగా ప్రభుత్వం టీడీఆర్‌ వినియోగాన్ని తగ్గించింది. 10 అంతస్తుల నుంచి 20 అంతస్తుల వరకు నిర్మిత స్థలంలో 3 శాతం నిర్మిత స్థలానికి సమాంతరమైన, అలాగే 20 అంతస్తులకు మించితే ఆ మొత్తం నిర్మిత స్థలంలో 5 శాతం నిర్మిత స్థలానికి సమానమైన టీడీఆర్‌ను వినియోగించాలని తెలిపింది. భవన నిర్మాణ దరఖాస్తు సమయంలో 50 శాతం టీడీఆర్‌ వినియోగిస్తున్నట్లు పత్రాలు సమర్పించాలి. మిగతా 50 శాతం టీడీఆర్‌ పత్రాలను నివాస యోగ్యత పత్రం(ఎన్‌ఓసీ) జారీ సమయంలో అందజేయాల్సి ఉంటుంది. దీంతో డెవలపర్లకు ప్రారంభ మూలధన ఒత్తిడి తగ్గుతుంది.

నియంత్రణ అవసరం 
ప్రస్తుతం మార్కెట్‌లో సుమారు రూ.10 వేల కోట్లకు పైగా విలువైన టీడీఆర్‌ సర్టిఫికెట్లు ఉన్నాయని పరిశ్రమ నిపుణుల అంచనా. అయితే కొంతమంది మధ్యవర్తులు టీడీఆర్‌ల కృత్రిమ కొరత సృష్టిస్తున్నారు. దీంతో నిజమైన నిర్మాణదారులు, డెవలపర్లు టీడీఆర్‌ను కొనుగోలు చేయడానికి ముందుకురావడం లేదు.

సరఫరా, డిమాండ్‌ను సమతుల్య పరచాలంటే టీడీఆర్‌లపై ప్రభుత్వ నియంత్రణ అవసరం ఉందని నిపుణులు సూచిస్తున్నారు. అలాగే టీడీఆర్‌లను కొనుగోలు చేయడానికి, వినియోగించుకోవడానికి అగ్ని మాపక శాఖ నిరభ్యంతర పత్రం(ఎన్‌ఓసీ) తప్పనిసరి అనేది ప్రధాన అడ్డంకిగా మారిందని బిల్డర్లు ఆవేదన వ్యక్తం చేస్తున్నారు.