విధానాల మార్పుతోనే గృహ సంక్షోభానికి విరుగుడు!

భారతదేశంలో సొంతిల్లు అనేది సగటు పౌరుడి జీవితకాల స్వప్నం. కానీ, ప్రస్తుత పట్టణ భారతదేశంలో (అర్బన్‌ ఇండియా) ఇళ్ల ధరలు సామాన్యుడికి, మధ్యతరగతికి అందనంత ఎత్తుకు చేరాయన్నది కాదనలేని చేదు నిజం. ఈ సమస్యకు తాత్కాలిక ఉపశమనాలు కాకుండా మూలాల్లోకి వెళ్లాల్సిన అవసరం ఉందని నిపుణులు చెబుతున్నారు. వారి అభిప్రాయం ప్రకారం.. అసలు సమస్య ఎక్కడుందంటే..మన ప్రస్తుత పట్టణ గృహ నిర్మాణ, భూవిధానాల్లోనే లోపాలు ఉన్నాయి. ఈ విధానాలను సమూలంగా మార్చితే తప్ప ఇళ్ల ధరలు అదుపులోకి రావు. ఈ సంక్షోభాన్ని అధిగమించడానికి సరికొత్త ఆలోచనలతో కూడిన కొన్ని సూత్రాలను మార్కెట్‌ వర్గాలు సూచిస్తున్నాయి.

మెట్రో నగరాల విస్తరణకు బ్రేక్..

ప్రస్తుతం ఉన్న ప్రధాన మెట్రో నగరాలు ఇప్పటికే తమ సామర్థ్యానికి మించి విస్తరించాయి. సహేతుకమైన ఖర్చుతో వీటిని మరింత విస్తరించడం ఇక సాధ్యం కాదు. దీనికి పరిష్కారం..మనం సరికొత్త నగరాలను నిర్మించాలి లేదా ప్రస్తుతం ఉన్న చిన్న నగరాలను వ్యవస్థీకృతంగా విస్తరించాలి. అయితే ప్రభుత్వాలు ఒంటరిగా ఈ పని చేయలేవు. పేరున్న ప్రైవేట్ రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్లు ఈ ప్రక్రియలో భాగస్వామ్యమయ్యేలా పబ్లిక్ పాలసీ ఉండాలి. ఈ విస్తరణ కేవలం ఇళ్ల నిర్మాణానికే పరిమితం కాకుండా ఉద్యోగ, ఉపాధి, రవాణా రంగాల మేళవింపుతో సమగ్రంగా సాగాలి. అప్పుడే ప్రజలు దశలవారీగా ఆయా కొత్త ప్రాంతాలకు తరలివస్తారు. దీనివల్ల కొత్త పట్టణ ప్రాంతాల్లో ఇళ్ల ధరలు గణనీయంగా తగ్గి ఆకర్షణీయంగా మారుతాయి.

మితిమీరిన ఆంక్షల తొలగింపు

ప్రస్తుతం ఉన్న పెద్ద నగరాల్లో రియల్ ఎస్టేట్ అభివృద్ధిపై ఉన్న మితిమీరిన ఆంక్షలను దశలవారీగా ఎత్తివేయాలి. మౌలిక సదుపాయాలను మెరుగుపరుస్తూ కొన్ని ఎంపిక చేసిన ప్రాంతాలలో ‘ఫ్లోర్ స్పేస్ ఇండెక్స్’ పెంచడానికి అనుమతించాలి. అంతేకాకుండా, ఢిల్లీ డెవలప్‌మెంట్ అథారిటీ (డీడీఏ) వంటి నియంత్రణ సంస్థల్లో సంస్కరణలు చేపట్టాలి. దీనివల్ల మార్కెట్లోకి ఇళ్ల సరఫరా పెరుగుతుంది.

ల్యాండ్ ప్రైస్ డైనమిక్స్

పైన పేర్కొన్న విధంగా పెద్ద ఎత్తున గృహ నిర్మాణాలు చేపట్టినప్పుడు స్వల్పకాలంలో భూమి ధరలు పెరగొచ్చు. కానీ దీర్ఘకాలిక ఫలితం పూర్తిగా భిన్నంగా ఉంటుంది. పట్టణ భారతదేశంలో ఇళ్ల సంఖ్య భారీగా పెరిగిన తర్వాత ద్రవ్యోల్బణాన్ని సర్దుబాటు చేసిన ఇళ్ల ధరలు క్రమంగా తగ్గుతాయి. ఇళ్ల మార్కెట్ ధర తగ్గినప్పుడు దానికి అనుగుణంగా పట్టణ భూముల ధరలు కూడా దిగివస్తాయి.

ఇన్వెస్టర్ల డిమాండ్‌ను నియంత్రించడం..

ప్రభుత్వ విధానాల వల్ల ఇళ్ల ధరలు తగ్గడం ప్రారంభమైతే రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో భారీ ఇన్వెస్టర్ల పెట్టుబడుల జోరు తగ్గుతుంది. ఫలితంగా నిజమైన అవసరమున్న సగటు కొనుగోలుదారులకు ఇళ్లు అందుబాటులోకి వస్తాయి. మన దేశంలో రిటైల్ ఇన్వెస్టర్ల డిమాండ్ కూడా ఎక్కువగానే ఉంటుంది. దీనికి కారణం..బ్యాంకు డిపాజిట్లపై వచ్చే ద్రవ్యోల్బణ, పన్నుల అనంతర ఆదాయం చాలా తక్కువగా ఉండటమే. ప్రభుత్వ రంగ బ్యాంకుల విధానాలు, పన్ను చట్టాల వల్ల ఈ పరిస్థితి ఏర్పడింది. పన్ను చట్టాల్లో మార్పులు చేయడం ద్వారా ఈ రిటైల్ ఇన్వెస్టర్ల పెట్టుబడులను రియల్ ఎస్టేట్ నుంచి షేర్లు, మ్యూచువల్ ఫండ్స్ వంటి ఆర్థిక మార్గాల వైపు మళ్లించవచ్చు.

బ్లాక్‌మనీకి అడ్డుకట్ట

రియల్ ఎస్టేట్‌లో ఇన్వెస్టర్ల డిమాండ్‌కు మరో ప్రధాన కారణం..నల్లధనాన్ని ఇక్కడ దాచవచ్చనే నమ్మకం. ఈ నల్లధనాన్ని ఇక్కడ అనుమతించకపోతే అది బంగారం రూపంలోనో లేదా హవాలా మార్గంలో విదేశాలకో వెళ్లిపోతుందని, తద్వారా దేశ మూలధనం బయటకు పోతుందని కొందరు వాదిస్తారు. కానీ సమస్య నల్లధనాన్ని ఎక్కడో ఒకచోట సర్దడం కాదు. అసలు నల్లధనం పుట్టకుండా చేయడమే ముఖ్యం. బ్లాక్‌మనీ వ్యవస్థలోకి రాకుండా అడ్డుకుంటే రియల్ ఎస్టేట్ ధరలు ఆటోమేటిక్‌గా దిగివస్తాయి.

క్యాపిటల్ గెయిన్స్ టాక్స్ సడలింపు..

రియల్ ఎస్టేట్ అమ్మకం ద్వారా వచ్చిన ఆదాయాన్ని ఆర్థిక ఆస్తుల్లో పెట్టుబడి పెడితే దానికి సంబంధించిన క్యాపిటల్ గెయిన్స్ టాక్స్‌ను కొన్ని సంవత్సరాల పాటు తగ్గించాలి. దీనివల్ల ఇన్వెస్టర్లు తాము కొని ఖాళీగా ఉంచిన ప్రాపర్టీలను విక్రయించడానికి ముందుకొస్తారు. తద్వారా మార్కెట్లోకి ఇళ్ల సరఫరా పెరుగుతుంది. అయితే, ఈ పన్ను తగ్గింపుల వల్ల ప్రభుత్వ ఆర్థిక లోటు పెరిగే ప్రమాదం ఉంది. దీనిని భర్తీ చేయడానికి ప్రభుత్వాల వద్ద అదనంగా ఉన్న మిగులు భూములను విక్రయించవచ్చు. ఇది ప్రభుత్వానికి నిధులు సమకూర్చడమే కాకుండా మార్కెట్లో భూమి లభ్యతను పెంచుతుంది.

ఇదీ చదవండి: బ్యాటరీ లైఫ్ పెరగాలంటే ఈ తప్పులు చేయకండి!