దాదాపు వందేళ్ళ క్రితం బ్రిటిష్‌ ప్రభుత్వ హయాంలో జరిగిన భూ సర్వేలో భూమిని అనుభవిస్తున్న వారి వివరాలతో వాటి వాస్తవ స్థితిని నిర్ధారించారు. అయితే రెవెన్యూ రికార్డులను సరిగ్గా అప్‌డేట్‌ చేయకపోవడం, వివిధ చట్టాల్లో తీసుకువచ్చిన మార్పుల కారణంగా క్షేత్రస్థాయిలో నెలకొన్న పరిస్థితులు, వ్యత్యాసాలు భూమి రికార్డుల్లో నమోదు కాలేదు.ఈ సమస్యలను పరిష్కరించడానికి ఆంధ్రప్రదేశ్‌ ప్రభుత్వం ‘రికార్డ్‌ ఆఫ్‌ రైట్స్‌’ చట్టాన్ని (భూ యాజ మాన్య హక్కు చట్టం) తెచ్చింది. భూ యాజమాన్య హక్కులకు సంబంధించి ఎదురవుతున్న అనేక సమస్యలను పరిష్కరించడానికి డ్రోన్లు, విమానాల ద్వారా భూముల రీ సర్వే చేసే బృహత్తర కార్యక్రమాన్ని చేపట్టింది. ప్రతి భూకమతంలో పట్టాదారు వాస్తవ స్థితిని ధ్రువీకరించేలా సర్వే జరుగుతోంది.

భారతీయుల్లో భూమికి ఒక ప్రత్యేక స్థానం ఉంది. సమాజంలోని అన్ని వర్గాల సంస్కృతులు భూ యాజమాన్యానికి అనుకూలంగా ఉండడం వల్ల అందరూ దాన్ని కోరుకుంటారు. దేశంలోని గ్రామీణ కుటుంబాల మొత్తం ఆస్తిలో భూమి 73 శాతం ఉండగా, పట్టణ గృహాల ఆస్తిలో భూమి, భవనాలు 90 శాతం ఉన్నట్లు 2013 ఎన్‌ఎస్‌ఎస్‌ఓ నివేదికలో తేలింది. అందుకే పెట్టుబడిదారులు, రుణదాతలు, బ్యాంకర్లు స్పష్టమైన టైటిల్, స్పష్టమైన ల్యాండ్‌ మ్యాపింగ్, రికార్డుల నిర్వహణ, స్పష్టమైన హక్కులు ఉండాలని కోరుకుంటారు. కానీ మెకెన్సీ సంస్థ నిర్వహించిన ఒక అధ్యయనంలో దేశంలోని ఎక్కువ భూముల యాజమాన్యానికి సంబంధించి చట్టపరమైన వివాదాలున్నాయని తేలింది. అభివృద్ధి చెందిన దేశాల్లో ఈ తరహా భూముల వివాదాలు 5 శాతం కంటే తక్కువగా ఉన్నాయి. కానీ మన దేశంలో దాదాపు 70 శాతం సివిల్‌ వివాదాలున్నాయి. 

ప్రస్తుత రెవెన్యూ రికార్డులు ప్రాథమికంగా బ్రిటిష్‌ ప్రభుత్వం 100 ఏళ్ల క్రితం నిర్వహించిన సర్వే ఆధారంగా రూపుదిద్దుకున్నాయి. అవన్నీ ప్రభుత్వానికి భూముల ద్వారా ఎక్కువ ఆదాయాన్ని సేకరించే లక్ష్యంతో రూపొందించినవి. స్వాతంత్య్రం వచ్చాక కేంద్ర ప్రభుత్వం, వివిధ రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు భూమిని సాగు చేసేవారికి సురక్షితమైన హక్కులు ఉండేలా ప్రోత్సహించడానికి అనేక భూ సంస్కరణలు ప్రవేశపెట్టాయి. ‘ఎస్టేట్‌లు – ఇనామ్‌ నిర్మూలన చట్టం’, ‘వ్యవసాయ భూముల సీలింగ్‌ చట్టం’, ‘పీఓటీ’ చట్టం, ‘ఆర్‌ఓఎఫ్‌ఆర్‌’ వంటి చట్టా లను వరుసగా వచ్చిన ప్రభుత్వాలు సాగుదారులకు అనుకూలంగా తీసుకువచ్చాయి. భూముల యాజమాన్యంలో జరిగిన ఈ మార్పు లన్నీ రెవెన్యూ రికార్డుల్లోకి ఎక్కినా... కోర్టు కేసులు, ఇతర కారణాల వల్ల క్రమం తప్పకుండా నవీకరణ (అప్‌డేట్‌) అవలేదు. 

దాదాపు 100 సంవత్సరాల క్రితం జరిగిన సర్వేలో భూమిని అను భవిస్తున్న వారి వివరాలతో వాటి వాస్తవ స్థితిని నిర్ధారించినా... రెవెన్యూ రికార్డులను సరిగ్గా అప్‌డేట్‌ చేయకపోవడం, వివిధ చట్టాల్లో తీసుకువచ్చిన మార్పుల కారణంగా క్షేత్ర స్థాయిలో నెలకొన్న పరిస్థి తులు, వ్యత్యాసాలు భూమి రికార్డుల్లో నమోదు కాలేదు. ఈ సమస్య లను పరిష్కరించడానికి ఏపీ ప్రభుత్వం ‘రికార్డ్‌ ఆఫ్‌ రైట్స్‌’ చట్టాన్ని ప్రవేశపెట్టింది. అలాగే ఆ చట్టాన్ని సవరించడం ద్వారా గ్రామాల వారీగా ప్రతి వ్యక్తి అధీనంలో ఉన్న భూమి వివరాలను రికార్డుల్లో అప్‌డేట్‌ చేసింది. ఇలా హక్కుల రికార్డును ప్రవేశపెట్టిన తర్వాత కూడా భూ వివాదాలు నిరంతరం కొనసాగుతూనే ఉన్నాయి.

ప్రస్తుత రెవెన్యూ రికార్డులు ఊహాజనిత హక్కును మాత్రమే కల్పిస్తాయి. కొన్ని కేసుల్లో రికార్డులు క్షేత్ర స్థాయి పరిస్థితికి విభిన్నంగా ఉంటాయి. కోర్టు కేసులు, వారసత్వాలు, తనఖా వంటి భూమికి సంబంధించిన వాస్తవ పరిస్థితిని ప్రతిబింబించే ఎలాంటి ఒకే ఒక్క మూలాధారం ప్రస్తుత రికార్డుల్లో లేదు. దీనివల్ల భూ యజమానులు అనేక ఇబ్బందులు ఎదుర్కొంటున్నారు.

ఈ సమస్యలన్నింటినీ ఒకేసారి పరిష్కరించేందుకు ఏపీ ప్రభుత్వం రాష్ట్రం మొత్తాన్ని డ్రోన్లు, విమానాల ద్వారా భూముల రీ సర్వే చేసే బృహత్తర కార్యక్రమాన్ని చేపట్టింది. ప్రతి భూ కమతంలో పట్టాదారు వాస్తవ స్థితిని ధ్రువీకరించేలా సర్వే జరుగుతోంది. భూ యాజమాన్యంపై ఉన్న గందరగోళాన్ని తొలగించేలా రీ సర్వేలో ప్రతి భూభాగానికి జియో రిఫెరెన్స్‌ ఇస్తున్నారు. భూమి, దానికి సంబంధించిన రికార్డులను అనేక శాఖలు (రెవెన్యూ, పంచాయితీ రాజ్, పట్టణ స్థానిక సంస్థలు, టౌన్‌ అండ్‌ కంట్రీ ప్లానింగ్, రిజిస్ట్రేషన్‌ శాఖలు) నిర్వహిస్తుండడం వల్ల తీవ్ర జాప్యం జరుగుతోంది. అలాగే పౌరులు వాటికి సంబంధించిన అనుమతులు, సేవలు పొందేందుకు అనేక ఇబ్బందులు పడుతున్నారు.

ఆ పరిస్థితి ఎందుకంటే?
భూమి యాజమాన్యం సార్వభౌమాధికారంతో ఉంటుందని దేశంలో చాలా తక్కువ మందికి మాత్రమే తెలిసిన విషయం. అనేక అభివృద్ధి చెందిన దేశాల మాదిరిగా నిశ్చయాత్మకమైన టైటిల్‌ విధా నానికి (కన్‌క్లూజివ్‌ టైటిల్‌ విధానం) మన దేశం వెళ్లలేదు. ఇప్పుడు ఉన్న ల్యాండ్‌ టైటిల్‌ విధానం... యాజమాన్యాన్ని ధ్రువీకరించే నిశ్చ యాత్మక టైటిల్‌కు విరుద్ధంగా ‘అనుకూల టైటిల్‌ కాన్సెప్ట్‌’ (ప్రిజెమ్టివ్‌ టైటిల్‌) ఆధారంగా రూపొందించబడింది. అంటే భూమి అధీనంలో ఉన్న వ్యక్తి సదరు భూమికి సంబంధించి రెవెన్యూ శాఖకు పన్ను చెల్లిస్తున్న వ్యక్తిగా భావించబడే అర్థంలో ఇచ్చిన టైటిల్‌ మాత్రమే. అది కూడా ‘1872 ఇండియన్‌ ఎవిడెన్స్‌ యాక్ట్‌’ ప్రకారం చట్టపరమైన స్వాధీనమే.

భూమిపై లావాదేవీ జరిగినప్పుడు కూడా టైటిల్‌ వెరిఫి కేషన్‌ అవసరం లేని వ్యవస్థ కారణంగా భూమి టైటిల్‌ విధానం పేల వంగా ఉంది. ‘1908 ఇండియన్‌ రిజిస్ట్రేషన్‌ యాక్ట్‌’ కూడా పత్రాల నమోదుకు సంబంధించిన చట్టమే తప్ప భూమి లేదా టైటిల్‌ రిజి స్ట్రేషన్‌కి సంబంధించినది కాదు. 1982 ఆస్తి బదిలీ చట్టానికి యాజ మాన్యం యొక్క ధ్రువీకరణ అవసరం లేదు. భూమి లావాదేవీల విషయంలో ఆదాయాన్ని పెంచడానికి మాత్రమే ఈ చట్టాలు పరిమి తమయ్యాయి. ఆ భూముల యాజమాన్యానికి సంబంధించి ఏదైనా ప్రశ్న తలెత్తితే, అది తనదేనని నిరూపించుకోవాల్సి బాధ్యత యజమా నిపైనే ఉంటుంది.

తక్షణ సంస్కరణలు అవసరం
ఈ నేపథ్యంలో భూ సమస్యలన్నింటినీ అధిగమించేందుకు ఎలా ముందుకు వెళ్లాలో సూచించేందుకు కేంద్ర ప్రభుత్వం ఒక టాస్క్‌ ఫోర్స్‌ను నియమించింది. ఈ ‘టైటిల్‌ సర్టిఫికేషన్‌ టాస్క్‌ఫోర్స్‌’ ఒక సమగ్రమైన భూమి టైటిల్‌ వ్యవస్థను దేశంలో వీలైనంత త్వరగా తీసుకురావాల్సిన అవసరాన్ని గుర్తించింది. దాని ఆధారంగా కేంద్ర ప్రభుత్వం 2011లో ఒక ముసాయిదా ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ బిల్లును తీసు కువచ్చింది. నిశ్చయాత్మకమైన ఆస్తి హక్కుల (కన్‌క్లూజివ్‌ ప్రాపర్టీ టైటిల్స్‌) వ్యవస్థను ఏర్పాటు చేయడం, పాలన, నిర్వహించడం దీని ఉద్దేశం. ప్రపంచవ్యాప్తంగా అనుసరించే ‘టోరెన్స్‌’ వ్యవస్థ ఆధారంగా దీన్ని రూపొందించారు. టోరెన్స్‌ వ్యవస్థ 3 సూత్రాలతో ఉంటుంది.

1. మిర్రర్‌ సూత్రం. ఇది టైటిల్‌ రిజిస్ట్రేషన్‌ను సూచిస్తుంది. క్షేత్ర స్థాయి వాస్తవికత (గ్రౌండ్‌ రియాలిటీ)ను కచ్చితంగా ప్రతిబింబిస్తుంది.
2. కర్టెన్‌ సూత్రం. ఇది గతానికి అడ్డుగా ఒక తెర ఉన్నన్నట్లు సూచిస్తుంది. టైటిల్‌ను రిజిస్టర్‌లో టైటిల్‌ నమోదు కావడమే ప్రస్తుత టైటిల్‌ నిశ్చయాత్మక రుజువు అనీ, గతాన్ని పరిశోధించాల్సిన అవ సరం లేదనీ చెబుతోంది.
3. హామీ సూత్రం. ఇది టైటిల్‌ను రిజిస్టర్‌ చేసే క్రమంలోనూ, భూ యజమానులకు జారీ చేసే ధ్రువీకరణ పత్రాలలోనూ దొర్లే తప్పు లకు నష్టపరిహారానికి ప్రభుత్వ సంస్థల హామీని ఇస్తుంది. ఇది కోర్టుల్లో కూడా చెల్లుబాటయ్యే పూర్తి అజేయమైన యాజమాన్య ధ్రువీకరణ పత్రంగా ఉంటుంది. 

ఈ నేపథ్యంలోనే ఏపీ శాసనసభ 2019లో ‘ఏపీ ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టా’న్ని ఆమోదించి దాన్ని భారత రాష్ట్రపతి అంగీకారం కోసం పంపింది. దాన్ని అందుకున్న కేంద్రం భూమి వ్యవహారాలు పర్యవేక్షించే కేంద్ర ఎల్‌ఓఆర్, ఐటీ, న్యాయ తదితర శాఖల పరిశీలనకు పంపింది. ఆ యా శాఖలు కొంత సమయం తీసుకుని ఈ చట్టంపై అభిప్రా యాలు, వ్యాఖ్యలు పంపారు. వాటన్నింటినీ పరిగణనలోకి తీసుకున్న ఏపీ ప్రభుత్వం అందుకనుగుణంగా టైట్లింగ్‌ బిల్లుకు పలు సవరణలు చేసి శాసనసభకు పంపింది. దీనిని 2023లో సభ ఆమోదించింది. ఆ బిల్లును మళ్లీ రాష్ట్రపతి ఆమోదం కోసం పంపగా ఇటీవలే దానికి ఆమోదం లభించింది. ఆ తర్వాత ఏపీ ప్రభుత్వం ఆ చట్టాన్ని నోటిఫై చేసి అమలు చేయడానికి కావల్సిన నియమాలు, మార్గదర్శకాలను రూపొందిస్తోంది. 

కానీ చర్చించకుండా హడావిడిగా చట్టం తెచ్చారని కొందరు బాధ్యతారహిత వ్యాఖ్యలు చేయడం విడ్డూరంగా ఉంది. రెండు సార్లు పూర్తిగా చర్చించి సంతృప్తి చెందిన తర్వాతే అసెంబ్లీ ఈ బిల్లును ఆమోదించింది. మన దేశంలో చట్టాలు ఇదే విధానంలో రూపుదిద్దు కుంటాయి తప్ప వేరే విధానంలో కాదు. ప్రజాస్వామ్యంలో చట్ట సభలు ప్రజలకు ప్రాతినిధ్యం వహిస్తాయి. రాజ్యాంగ సవరణలు కూడా ప్రజాభిప్రాయ సేకరణ కోసం వెళ్లవు.  దీన్ని సమగ్రంగా పరిశీ లించడానికి, రాష్ట్ర ప్రభుత్వ విభాగాలు పలు దఫాలుగా పంపిన వివరణలు చూసి ఆమోదించడానికి కేంద ప్రభుత్వానికి నాలుగేళ్లు పట్టింది. 

భూముల వ్యవహారంలో రెవెన్యూ శాఖ సమర్థతను ప్రశ్నిస్తూ కొందరు వ్యక్తులు పత్రికలకు ఎక్కడం కూడా దురదృష్టకరం. బహుశా ఈ దేశంలో భూ యాజమాన్య వ్యవస్థల పరిణామం గురించి వారికి తెలియకపోవచ్చు. బ్రిటిష్‌వారు మొదటిసారిగా రైత్వారీ సెటిల్‌మెంట్‌ విధానాన్ని ప్రవేశపెట్టినప్పుడు, రెవెన్యూ సిబ్బంది అయిన సెటిల్‌మెంట్‌ అధికారులే భూమిని అనుభవిస్తున్న ప్రజలకు హక్కులు ఇచ్చారు తప్ప వేరే వారు కాదు. ఆర్‌ఓఆర్, ఎస్టేట్‌ల రద్దు, ఇనాం రద్దు, ల్యాండ్‌ సీలింగ్‌ వంటి భూమికి సంబంధించిన ప్రతి చట్టంలోనూ హక్కుదారులకు సంబంధించిన అంశాలను పరిష్కరించే అధికారం రెవెన్యూ అధికారులకే ఉంది.

భూ సమస్యలను పరిష్కరించడంలో, పట్టా హక్కులు లేదా యాజమాన్య హక్కులు ఇవ్వడంలో రెవెన్యూ సిబ్బందికి మించిన జ్ఞానం ఎవరికీ ఉండదు. రెవెన్యూ సిబ్బందికి భూ చట్టాలు/సమస్యలను అర్థం చేసుకునే సామర్థ్యం లేదని చెప్పడం సరికాదు. అదే సందర్భంలో ఏ సీనియారిటీ ప్రకారం టైటిల్‌ రిజిస్ట్రేషన్‌ అధికారులను నియమిస్తారనే విషయం రాష్ట్ర ప్రభు త్వానికే వదిలేయాలి. అన్ని వివరాలను పరిగణలోకి తీసుకున్న తర్వాతే ప్రభుత్వం టైటిల్‌ రిజిస్ట్రేషన్‌ అధికారులను ఖరారు చేస్తుంది.

చట్టం ప్రకారం అప్పీలేట్‌ అధికారులుగా సర్వీసులో ఉన్న లేదా రిటైర్‌ అయిన జాయింట్‌ కలెక్టర్‌ స్థాయి కంటే తక్కువ కాకుండా ఉన్న వారే నియమితులవుతారు. అప్పీలేట్‌ అధికారులుగా ఎవరిని నియ మించాలనేది రాష్ట్ర ప్రభుత్వం ఇప్పటి వరకు నిర్ణయించలేదు. ఈ దశలో ఎవరికి నచ్చినట్లు వారు ఊహించుకోవడం సరికాదు. టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో నమోదైన ఎంట్రీలపై అప్పీల్‌ చేసుకునేందుకు రెండేళ్ల సమయం ఎలా సరిపోతుందని కొందరు ప్రశ్నించారు. ఇది చాలా విడ్డూరంగా కనిపిస్తోంది. మ్యుటేషన్‌ చట్టం, ఆర్‌ఓఆర్‌ వంటి ఏ ఇతర చట్టాల ప్రకారమైనా రికార్డింగ్‌ అధికారి నిర్ణయాన్ని సవాలు చేయడానికి చరిత్రలో ఎన్నడూ కొన్ని వారాల కంటే ఎక్కువ సమయం ఇవ్వలేదు.

రికార్డింగ్‌ అధికారి నిర్ణయాన్ని సవాలు చేయడానికి కొన్ని వారాల సమయం మాత్రమే ఇస్తారు. కానీ ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టంలో రెండు సంవత్సరాల సమయం ఇచ్చారు. పైన చెప్పిన టోరెన్స్‌ వ్యవస్థ ప్రకారం పునఃసమీక్ష, పరిష్కారం తర్వాత, రికార్డింగ్‌ చేయబడుతుంది, ఇది తాత్కాలికంగా మాత్రమే పరిగణించబడుతుంది. ఈ ప్రక్రియలో పట్టాదారులకు నోటీసులు ఇవ్వబడతాయి. ఈ తాత్కా లికాన్ని సవాలు చేయడానికి ప్రజలకు 2 సంవత్సరాల సమయం ఇస్తారు. 2 సంవత్సరాలలోపు ఎటువంటి ఛాలెంజ్‌ లేకపోతే, తాత్కా లికమే ఫైనల్‌ అవుతుంది. ఈ విషయంలో పరిమితి చట్టంలోని నిబంధనలను కోట్‌ చేయడం అసంబద్ధం. 

అజేయ కల్లం 
వ్యాసకర్త ఆంధ్రప్రదేశ్‌ ముఖ్యమంత్రికి ప్రధాన సలహాదారు